La nuova Legge sull'Abitazione approvata a Cuba apre possibilità per recuperare immobili, ampliare proprietà e attrarre nuovi attori economici, ma solleva una domanda decisiva: Chi metterà i soldi per trasformare il paesaggio urbano della capitale?
La Habana accumula da decenni edifici in degrado, abitazioni puntellate, facciate che si staccano e costruzioni che sopravvivono grazie a riparazioni improvvisate. La , approvata il 30 luglio 2026, mira ad aggiornare un quadro giuridico che per decenni ha condizionato la costruzione, la conservazione e la compravendita di immobili nel paese.
Il suo raggio d'azione va oltre le pratiche immobiliari. Alcune delle sue disposizioni potrebbero influenzare direttamente l'aspetto de L'Avana, dalle terrazze del centro città agli edifici multifamiliari del Vedado e alle abitazioni degradate di altri quartieri.
Tuttavia, permettere legalmente una riabilitazione non significa che ci siano risorse per attuarla. Da dove verranno gli investimenti che potrebbero trasformare la città?
Edifici in rovina: un'opportunità per recuperare abitazioni
Uno dei cambiamenti più rilevanti nelle nuove politiche riguarda gli immobili dichiarati in stato di degrado. Secondo la spiegazione ufficiale della legge pubblicata da Granma, i proprietari potranno effettuare operazioni affinché altre persone o aziende si prendano carico di immobili deteriorati e ne recuperino l'uso, sotto determinate condizioni urbanistiche.
La misura potrebbe facilitare la vendita di alcuni edifici abbandonati a compratori o nuovi soggetti disposti a riabilitarli. Introduce anche una questione delicata: cosa succede quando il proprietario non ha risorse per riparare il proprio immobile?
Il progetto legislativo prevedeva procedure giudiziarie per recuperare abitazioni che fossero giunte allo stato di rudere a causa dell'abbandono. Marvelis Velázquez Reyes, direttrice degli Affari Legali della Casa del Ministero delle Costruzioni, ha spiegato che tali situazioni dovrebbero essere valutate dai tribunali e che non si agirebbe in modo arbitrario.
Per L'Avana, dove abbondano gli edifici antichi bisognosi di interventi costosi, la differenza tra recuperare una proprietà e perderla può dipendere dalla capacità economica dei suoi titolari.
Azotee e edifici multifamiliari: cambierà la silhouette dell'Avana?
La nuova legislazione modifica anche le possibilità di sfruttare gli spazi esistenti. Il ministro delle Costruzioni, René Mesa Villafaña, ha annunciato l'eliminazione di alcune autorizzazioni amministrative per cedere diritti su terrazze destinate a costruire o ampliare abitazioni.
Secondo quanto spiegato dal funzionario, viene eliminata l'autorizzazione municipale per cedere una casa o diritti sulla sua terrazza a scopi di costruzione o ampliamento. Questo potrebbe favorire nuove opere su immobili esistenti, sebbene rimangano necessari i requisiti tecnici e urbanistici applicabili.
In una città dove numerose famiglie condividono spazi ridotti, le terrazze rappresentano un'opzione di crescita rapida, ma costruire su edifici invecchiati richiede anche di verificare la loro capacità strutturale. Senza contare che ci sono normative urbanistiche nel paese che devono essere rispettate.
Il ministro ha anche menzionato un aggiornamento che include la proprietà orizzontale e le cooperative di abitazione, due meccanismi che potrebbero modificare la gestione e la costruzione residenziale.
Un altro cambiamento riguarda la conservazione degli immobili collettivi. È stata prevista la creazione di consigli di amministrazione e contributi da parte dei proprietari per coprire le spese comuni.
Facciate, scalinate, coperture e altre strutture potrebbero beneficiare di una gestione più organizzata. La difficoltà starà nel finanziare quelle riparazioni quando i vicini non dispongono di introiti sufficienti.
Investimento estero o diaspora: da dove arriverà il capitale?
La ricostruzione dell'Avana richiede investimenti che difficilmente possono essere risolti attraverso contributi individuali dei suoi residenti, soprattutto nel contesto dell'attuale crisi economica che attraversa il paese.
La spiegazione ufficiale della nuova legge annuncia l'eliminazione delle restrizioni affinché determinate persone e entità straniere possano acquistare o affittare abitazioni, sebbene l'ambito pratico di queste operazioni dipenderà dal quadro normativo applicabile.
Paralelamente, il Governo cubano assicura di aver introdotto cambiamenti per facilitare la partecipazione economica dei residenti all'estero.
In maggio, CiberCuba ha riferito sulla creazione della condizione migratoria di «Investitori e di Affari», rivolta ai cubani emigrati interessati a sviluppare attività economiche nell'isola. Nessuna di queste misure garantisce che il capitale finisca per finanziare abitazioni per la popolazione, che è il grande problema di Cuba oggi.
Una inversión immobiliare destinata al turismo, per esempio, può migliorare un edificio specifico senza risolvere le necessità abitative dei suoi vicini.
I possibili protagonisti della ricostruzione sarebbero i proprietari con risorse proprie, i cubani residenti all'estero e gli investitori privati che trovano opportunità redditizie nel mercato immobiliare, sempre entro i limiti stabiliti dalla legislazione.
Tuttavia, non è ancora chiaro quanti saranno disposti a investire, quali garanzie avranno né quale parte di quel capitale sarà destinata a recuperare abitazioni per la popolazione, invece di proprietà orientate al turismo o a compratori con alto potere d'acquisto.
Gentrificazione: il rischio di una Havana sempre più disuguale
L'ingresso di nuovi investitori potrebbe anche accelerare un processo di gentrificazione nei quartieri più ambiti dell'Avana, in particolare a Vedado, Miramar, Kohly, determinate aree dell'Avana Vieja, El Cerro o Centro Habana.
La gentrificazione avviene quando l'arrivo di capitali e acquirenti con un maggiore potere d'acquisto fa aumentare i prezzi delle proprietà e trasforma l'uso degli immobili, rendendo difficile per i residenti con meno risorse rimanere nei loro quartieri.
In Cuba ci sono già segnali di una profonda differenza tra i prezzi immobiliari e i redditi della popolazione. Nel 2025, CiberCuba ha riportato la vendita di un penthouse nel Vedado per 200.000 dollari. Ha inoltre documentato una mansione in Kohly per oltre 300.000 dollari.
Questi prezzi degli immobili annunciati non rappresentano necessariamente il valore di tutte le case di quei quartieri, ma mostrano l'esistenza di un segmento immobiliare destinato a acquirenti con accesso a importanti quantità di valute estere.
Se le nuove possibilità di investimento si concentrano su proprietà di alto valore, potrebbero favorire la riabilitazione di determinate zone mentre altre rimangono deteriorate.
Il rischio non si limita all'Avana. Settori attrattivi per il turismo e gli investimenti in città come Trinidad, Santiago di Cuba o Cienfuegos potrebbero anche sperimentare pressioni simili se aumentano gli usi commerciali e turistici delle loro abitazioni.
La rigenerazione urbana potrebbe finire per avvantaggiare principalmente coloro che già possiedono proprietà di valore o dispongono di capitale, mentre le famiglie a basso reddito trovano sempre più difficile accedere a un'abitazione adeguata.
Non ci sono prove sufficienti per affermare che la nuova legge provoccherà spostamenti di residenti, ma l'assenza di meccanismi efficaci per l'abitazione a prezzi accessibili renderebbe questa possibilità un problema che merita di essere monitorato.
Gli ostacoli che una legge non può eliminare
La magnitudo del deterioramento costruttivo della capitale è la principale sfida. Secondo dati ufficiali raccolti da CiberCuba, il 35% del patrimonio abitativo cubano si trova in condizioni regolari o cattive.
A questo problema si aggiungono la scarsità di materiali, le difficoltà nel finanziare le restaurazioni, l'inflazione economica nel paese, la mancanza di manodopera specializzata e le limitazioni dell'industria delle costruzioni.
Il passato del Governo non offre motivi per avere fiducia in una rapida ripresa. I piani statali di costruzione di abitazioni >non sono stati rispettati per più di cinque anni.
Nel 2025, delle 10.795 abitazioni previste, le autorità hanno riportato soltanto 2.382 completate secondo il piano, con un adempimento del 22%, secondo le cifre ufficiali.
Esistono anche interrogativi sulle garanzie offerte a coloro che decidono di investire. L'economista cubano Pedro Monreal ha avvertito a settembre che le modifiche alla legislazione sugli investimenti stranieri rilasciano procedure, ma non risolvono aspetti essenziali della protezione giuridica.
«La norma rivista rende più flessibili i servizi bancari, le utilità e l'assunzione, ma non ridefinisce le garanzie processuali per l'investitore», ha sottolineato.
Dopo decenni di degrado del patrimonio abitativo e di inadempienze nei piani statali di costruzione di abitazioni, il Governo amplia le possibilità di riabilitazione attraverso proprietari privati e investitori privati. Molte famiglie che abitano in quegli edifici non dispongono di denaro per riparare un tetto, rinforzare una struttura o restaurare una facciata.
Lo Stato mantiene programmi di sussidi per le persone senza risorse, ma questi aiuti non sono riusciti a invertire il deterioramento accumulato del patrimonio abitativo e non garantiscono che riusciranno a farlo in futuro.
La riforma potrebbe facilitare a coloro che dispongono di capitale di restaurare le proprie proprietà, mentre coloro che non lo hanno continuano a vivere in immobili sempre più precari. Lo sforzo di salvare il patrimonio architettonico e il paesaggio urbano dell'Avana potrebbe ricadere su una popolazione che non ha i mezzi per affrontarlo.
Una Habana rinnovata o una città a due facce?
Le riforme potrebbero aprire strade diverse per il futuro urbano della capitale. Alcuni proprietari potrebbero ampliare le proprie abitazioni, determinati edifici potrebbero essere recuperati tramite investimenti privati e alcuni quartieri potrebbero sperimentare una ristrutturazione visibile.
Tuttavia, esiste anche la possibilità che le interventi si concentrino su proprietà in grado di generare redditività, mentre gli edifici abitati da famiglie senza risorse continuano a deteriorarsi fino a collassare.
La principale incognita sul futuro di questa legge non è cosa permetterà, ma chi potrà sfruttare queste possibilità, quale sarà il ruolo dello Stato nella preservazione del patrimonio urbanistico e nella protezione dei proprietari che non possono sostenere i costi per la restaurazione delle loro case.
L'Avana corre il rischio che la sua ricostruzione avvantaggi principalmente coloro che dispongono di capitale. La città potrebbe frammentarsi ulteriormente, presentando contrasti sempre più evidenti tra i suoi quartieri. Nelle zone centrali o con maggiore attrattiva commerciale, alcune famiglie potrebbero essere costrette a lasciare le abitazioni in cui hanno vissuto per decenni.
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