La Legge 187 del 2026, nota come Legge sulla Casa, a Cuba, sette giorni dopo la sua pubblicazione nella Gaceta Oficial n.° 86 del 14 ottobre. La norma, approvata dall'Assemblea Nazionale del Potere Popolare il 30 luglio, sostituisce la Legge Generale sulla Casa del 1988 e modifica le regole riguardanti la proprietà, compravendita, conservazione e accesso agli immobili.
Il testo riconosce il diritto di possedere due abitazioni, oltre a una di riposo o di villeggiatura debitamente identificata; regola le compravendite con stranieri e persone giuridiche; stabilisce pagamenti senza contante e utilizza il valore catastale come riferimento tributario.
Fino a due abitazioni, oltre a quella di «riposo o vacanza»
L'articolo 4.1 stabilisce: «Si riconosce il diritto delle persone fisiche di possedere fino a due abitazioni, fatto salvo il diritto su un'abitazione di riposo o villeggiatura, come dichiarato nel titolo costitutivo».
La distinzione permette di avere due abitazioni senza includere in quel limite quella destinata a riposo o villeggiatura, purché tale condizione sia indicata nel titolo.
Se si dimostra che una persona supera il limite consentito, il direttore municipale dell'Edilizia può disporre, tramite risoluzione, la perdita dell'immobile acquistato più di recente, dopo aver istruito il relativo fascicolo.
Compravendite con stranieri e aziende
Sebbene l'articolo 3 identifichi in modo generale le persone fisiche come cittadini cubani e stranieri con residenza permanente, stabilisce eccezioni per l'attività immobiliare e la compravendita.
L'articolo 89 contempla espressamente operazioni tra persone fisiche, tra persone fisiche e giuridiche e tra persone giuridiche, cubane o straniere. Dispone inoltre che gli stranieri che acquistano un'abitazione siano soggetti ai diritti e doveri previsti dalla legge.
Le compravendite si formalizzano mediante atto pubblico dinanzi a un notaio con sede nella provincia in cui si trova l'immobile, per il prezzo concordato tra le parti. Sono escluse le operazioni a favore dello Stato e quelle derivanti da determinati atti amministrativi di assegnazione.
Le entità economiche non statali possono acquisire mediante compravendita fino a due abitazioni, purché non superino tale quantità tramite altre forme di trasmissione. La norma consente inoltre di acquistare diritti su abitazioni in costruzione, secondo quanto stabilito dal suo regolamento.
Il pagamento della compravendita non può essere effettuato in contanti
L'articolo 90 stabilisce che il prezzo concordato deve essere pagato tramite strumenti previsti dalla legislazione bancaria o qualsiasi altra modalità che non sia in contante.
Prima di vendere, il proprietario deve aver estinto i debiti per il prezzo dell'immobile, adempiere al pagamento dell'imposta e certificare l'iscrizione del bene nel Registro Centrale della Proprietà Immobiliare.
L'obbligo registrale si estende anche alle trasmissioni di proprietà, ai pesi, alle modifiche costruttive e ad altri diritti sull'abitazione.
Il valore catastale determina il riferimento tributario
La legge modifica gli articoli 44 e 203 della Legge sul Sistema Tributario e introduce il valore catastale nella determinazione delle basi imponibili.
Per le compravendite, si prende come base il prezzo di trasferimento, a condizione che sia uguale o superiore al valore catastale. Per le trasmissioni per altri concetti, la modifica dell'articolo 203 stabilisce come riferimento il valore catastale determinato dall'autorità competente.
Nelle permute con compensazione, la base imponibile per chi riceve tale compensazione include il valore catastale più l'importo ricevuto. Queste disposizioni regolano la base sulla quale si calcola l'imposta; non stabiliscono di per sé un'unica percentuale fiscale.
L'assenza richiede la nomina di un rappresentante
La nuova legge non prevede la perdita automatica della casa per emigrazione che era prevista dalla legislazione precedente. Tuttavia, mantiene obblighi di conservazione e rappresentanza per i proprietari assenti.
L'articolo 139.3 richiede che il titolare che intenda assentarsi nomini un rappresentante per agire in caso di emergenze sanitarie, procedimenti amministrativi o giudiziari e altre situazioni. Negli edifici soggetti a proprietà orizzontale, questo rappresentante deve occuparsi degli obblighi corrispondenti.
Inoltre, i proprietari devono ripristinare le condizioni d'uso degli immobili permanentemente disabitati che mancano di sicurezza, protezione, pulizia o manutenzione e il cui degrado influisca sull'ambiente, anche se non sono stati dichiarati in stato di abbandono.
Se l'abbandono provoca una dichiarazione di rovina e il proprietario non adotta misure per recuperare l'immobile, la Direzione Municipale della Casa può richiedere al tribunale la perdita del diritto e la successiva disponibilità per una nuova assegnazione.
Vita familiare e protezione dei conviventi
L'articolo 61 stabilisce che la condizione di abitazione familiare deve essere iscritta nel Registro Centrale della Proprietà di Beni Immobili e dispone che l'abitazione familiare è inalienabile. Se esiste un conflitto riguardo a questa condizione, spetta al tribunale decidere.
Sebbene il proprietario possa determinare con chi convive e richiedere la cessazione della convivenza, tale potere ha dei limiti.
L'articolo 66 protegge determinati familiari, partner e persone anziane vulnerabili quando non hanno altra abitazione, luogo di residenza né mezzi per procurarselo. La protezione può andare persa se esercitano violenza contro il proprietario o altri titolari.
La legge considera nulle anche le compravendite, permute e donazioni che violano la protezione riconosciuta a questi conviventi.
Eredità e diritti di chi occupa l'abitazione
Quando gli eredi raggiungono un accordo, l'assegnazione viene formalizzata davanti a un notaio; se esiste un conflitto, viene risolto in sede giudiziaria.
Se il proprietario decede senza eredi né legatari e l'abitazione rimane occupata da altre persone, l'articolo 86 prevede il trasferimento allo Stato una volta trascorsi due anni.
In tal caso, la Direzione Municipale della Casa riconosce il diritto di acquisire la proprietà a coloro che hanno occupato l'immobile con il consenso del defunto per almeno i cinque anni precedenti alla sua morte.
Il Consiglio dell'Amministrazione Municipale può anche autorizzare il trasferimento, con pagamento del prezzo, a occupanti che non soddisfano questo requisito quando ci siano circostanze che lo giustifichino e non siano titolari di un altro alloggio.
Sussidi con obblighi per quindici anni
Ricevere un'abitazione o costruirla con aiuti statali può limitare la sua successiva trasmissione.
L'articolo 53 obbliga coloro che ricevono un sussidio per costruire con il proprio impegno a reintegrare l'importo sussidiato se vendono o donano l'abitazione nei primi quindici anni, nei casi previsti dalla legge.
Per altre abitazioni assegnate con risorse o prezzi sovvenzionati si stabiliscono diritti di prelazione da parte dello Stato, autorizzazioni amministrative o restituzione del sussidio, a seconda dei casi.
Questi obblighi devono essere riportati nel titolo e nel registro. Il termine decorre dalla prima assegnazione statale: le trasmissioni successive non riavviano i quindici anni.
Giovani e famiglie con tre o più figli
Gli articoli 63 e 64 prevedono programmi per facilitare l'accesso a una casa adeguata per i giovani di età compresa tra 18 e 30 anni.
Tra le misure figurano sussidi per materiali, crediti, prestiti, aiuti parziali sul prezzo, benefici fiscali, affitti temporanei e consegna prioritaria di abitazioni costruite o acquistate da enti e organismi economici.
Sono previste misure differenziate anche per le giovani donne in situazioni di maternità precoce, disabilità, violenza di genere o vulnerabilità economica.
La legge identifica come popolazione prioritaria madri, padri e altre persone che hanno a carico tre o più bambini o adolescenti, oltre ad altri gruppi con esigenze abitative.
Spese comuni e gestione degli edifici
I proprietari di appartamenti devono contribuire alla pulizia, alla manutenzione, alla conservazione e alla riabilitazione degli elementi comuni dell'edificio.
La norma include tra questi elementi le strutture, le facciate, le scale, gli ascensori, le cisterne, i serbatoi, le pompe d'acqua e altre installazioni collettive.
La giunta di amministrazione, composta dai membri titolari, può approvare entrate e uscite, stabilire quote mensili e gestire i conti bancari della comunità. Il suo esecutivo è formato da un presidente, un segretario e un tesoriere.
La legge riconosce inoltre le cooperative abitative e mantiene le microbrigate come forma di costruzione. Le abitazioni edificate dai microbrigadisti vengono trasferite con uno sconto del 30% sul prezzo.
Cinque anni per richiedere determinate trasferenze
Le disposizioni transitorie concedono cinque anni dall'entrata in vigore affinché determinati occupanti legittimi, usufruttuari e affittuari ivi compresi possano richiedere il trasferimento della proprietà.
Se si lascia scadere quel termine, decade il diritto di richiederla mediante quella procedura e si diventa locatari di un'abitazione statale, secondo il caso previsto.
I diritti acquisiti in base a norme precedenti mantengono la loro validità. Inoltre, le questioni già in fase di trattazione presso le autorità per l'Edilizia o i tribunali continuano secondo le disposizioni in base alle quali sono state avviate.
Critiche al testo
L'economista Elías Amor ha messo in discussione la legge per non definire un ruolo chiaro per le banche né stabilire garanzie sufficienti per un sistema di credito ipotecario, il che a suo avviso disincentiva l'investimento privato in un contesto in cui il deficit abitativo supera le 929,000 abitazioni.
Il limite di due proprietà per persona è stato segnalato anche da Amor come un freno all'investimento in un mercato che ha urgente bisogno di ampliare la propria offerta.
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