I cubani che vivono all'estero, ma che conservano un'abitazione sull'isola, dovranno prestare particolare attenzione alla nuova Legge sulla Casa, che stabilisce obblighi per i proprietari assenti, regola la compravendita, le successioni e le donazioni e introduce meccanismi che, in determinate circostanze, possono portare alla perdita di diritti su un immobile.
Si tratta della , approvata dall'Assemblea Nazionale del Potere Popolare il 30 luglio e pubblicata il 14 ottobre nella . La sua entrata in vigore è prevista per il 21 ottobre.
La legislazione, che sostituirà la Legge Generale sulla Casa del 1988, stabilisce un nuovo quadro per la proprietà, la trasmissione, l'uso e la manutenzione degli immobili. Le sue disposizioni sono state trattate in una informativa sull'approvazione e pubblicazione della nuova norma.
Per gli emigrati, alcune delle loro regole hanno un'importanza particolare perché riguardano situazioni comuni: case che rimangono chiuse per anni, proprietà occupate da familiari, eredità in sospeso e operazioni di compravendita che devono essere effettuate dall'estero.
La legge non stabilisce che una persona perda automaticamente la propria abitazione per essere uscita da Cuba. Tuttavia, contempla obblighi di conservazione e rappresentanza, oltre a procedure specifiche in determinate situazioni di abbandono.
1. I proprietari che si assenteranno dovranno nominare un rappresentante
L'articolo 139.3 stabilisce che il titolare di un'abitazione che intende assentarsi deve nominare un rappresentante per agire a suo nome in caso di emergenze sanitarie, procedure amministrative o giudiziarie e altre circostanze.
Nel caso degli edifici soggetti al regime di proprietà orizzontale, quel rappresentante dovrà anche occuparsi degli obblighi relativi al proprietario.
La disposizione risulta particolarmente importante per i cubani che vivono all'estero e mantengono una casa nell'isola.
Noostante, l'articolo non distingue esplicitamente tra assenze nel paese e viaggi all'estero, né stabilisce un periodo minimo di assenza. Non specifica nemmeno da solo le formalità necessarie per designare il rappresentante.
Pertanto, non sarebbe corretto affermare che qualsiasi viaggio obbliga automaticamente a conferire una procura notarile specifica senza esaminare le disposizioni che regolano tale procedura.
2. Una casa abbandonata e dichiarata in rovina può essere perduta tramite un procedimento giudiziario
La nuova legislazione stabilisce obblighi per i proprietari di immobili che rimangono disabitati e presentano deterioramento.
Il comma 139.2 richiede di recuperare il valore d'uso degli immobili permanentemente disabitati quando mancano di sicurezza, protezione adeguata, pulizia o manutenzione e presentano deterioramenti strutturali che danneggiano negativamente l'ambiente circostante, anche se non sono state ancora dichiarate in stato di rovina.
La conseguenza più grave appare nell'articolo 141: quando un'abitazione venga dichiarata in stato di rovina a causa dell'abbandono e il suo proprietario non adotti misure per recuperarla, la Direzione Municipale dell'Abitazione potrà richiedere al tribunale competente la perdita del diritto sull'immobile.
Se il tribunale dispone tale perdita, l'abitazione potrà rimanere a disposizione del Consiglio dell'Amministrazione Comunale per una successiva assegnazione.
Questo non significa che una casa possa essere confiscata semplicemente perché il suo proprietario vive a Miami, Madrid o in qualsiasi altra città straniera. La norma collega tale conseguenza all'abbandono, alla dichiarazione di rovina, alla mancanza di misure per recuperare l'immobile e all'intervento di un tribunale.
3. Si riconosce il diritto di possedere fino a due abitazioni
L'articolo 4 riconosce alle persone fisiche il d diritto di possedere fino a due abitazioni di proprietà, fermo restando quella che possiedono come casa di riposo o vacanza quando tale condizione figura nel titolo costitutivo.
La definizione generale dell'articolo 3 include i cittadini cubani e gli stranieri con residenza permanente nel territorio nazionale, con le eccezioni previste dalla stessa legge.
La redazione non stabilisce esplicitamente che i cittadini cubani debbano risiedere permanentemente nell'isola per rientrare in tale definizione. Tuttavia, la possibilità di acquisire o mantenere immobili in casi migratori specifici deve essere esaminata insieme alle altre norme applicabili.
Se le autorità rilevano una possibile violazione del limite di proprietà, la Direzione Municipale della Casa deve avviare un fascicolo. Se viene dimostrata l'infrazione, può disporre tramite delibera la perdita dell'ultimo alloggio acquistato.
La norma riconosce anche un trattamento particolare per le abitazioni di vacanza o stagionali precedentemente dichiarate come tali, quindi non devono essere confuse automaticamente con una terza abitazione ordinaria.
4. La legge regola come si ereditano le abitazioni
Le eredità rappresentano uno dei temi di maggiore interesse per i cubani che hanno genitori, nonni o altri familiari proprietari di immobili a Cuba.
Gli articoli 85 al 88 regolano diversi aspetti della trasmissione degli immobili a seguito del decesso del titolare.
Quando esiste un accordo tra coloro che hanno diritto a ereditare, l'assegnazione può essere formalizzata mediante atto notarile. Se si verifica un conflitto, spetta ricorrere alla via giudiziaria.
La legislazione prevede anche situazioni in cui non ci sono eredi o legatari, così come casi di abitazioni occupate da persone che risiedevano con il proprietario deceduto.
In certain circumstances, those occupants may acquire rights through administrative procedures and with the established requirements.
La Legge 187 non deve essere interpretata come un'autorizzazione automatica affinché qualsiasi emigrato possa ereditare qualsiasi immobile. L'identificazione degli eredi, la capacità di acquisire e gli altri effetti successori sono anch'essi soggetti alla legislazione civile pertinente.
5. I familiari dei proprietari dichiarati emigrati possono essere riconosciuti come occupanti legittimi
Una delle disposizioni più delicate appare nella disposizione transitoria quarta, inciso g).
Questa riconosce determinate situazioni di occupazione di abitazioni i cui proprietari sono stati dichiarati emigrati ai sensi di normative precedenti.
La disposizione include il coniuge, il partner di unione di fatto registrata, l'ex coniuge o i familiari fino al quarto grado di consanguineità o al secondo di affinità, sempre che soddisfino le condizioni previste.
Tra i requisiti figura aver risieduto nell'abitazione per almeno cinque anni prima della partenza dal paese del proprietario e non essere titolare di un'altra abitazione.
La disposizione transitoria si riferisce a situazioni giuridiche precedenti e contiene un requisito temporale che deve essere considerato nel determinarne l'applicazione.
Non significa che qualsiasi persona che attualmente si prenda cura o abiti la casa di un emigrato possa diventare proprietaria. Non stabilisce nemmeno che la semplice uscita dal paese consenta ai familiari di appropriarsi dell'immobile.
Il suo ambito dipende dalle circostanze concrete di occupazione, dai requisiti stabiliti e dalla procedura di riconoscimento corrispondente.
6. Come si possono vendere abitazioni secondo la nuova legge?
Gli articoli 89 e 90 stabiliscono regole per la compravendita di abitazioni tra persone fisiche e giuridiche, cubane o straniere, nei casi previsti dalla legislazione.
La trasmissione deve essere formalizzata mediante atto pubblico davanti a notaio con sede nella provincia in cui si trova l'immobile, salvo le eccezioni previste.
Il prezzo è concordato dalle parti, ma la legge stabilisce una condizione importante: il pagamento deve essere effettuato tramite strumenti o titoli di credito previsti dalla legislazione bancaria o in altro modo che non sia in contante.
Inoltre, il venditore deve dimostrare il rispetto di determinate obbligazioni, tra cui il pagamento delle imposte dovute, la liquidazione dei debiti relativi al prezzo dell'immobile e la registrazione presso il Registro Centrale della Proprietà degli Immobili.
Per gli emigrati che desiderano vendere una proprietà senza recarsi a Cuba, resta da stabilire come si applicheranno queste regole insieme alle procedure di rappresentanza e alle disposizioni notarili vigenti.
La menzione di persone straniere nell'articolo 89 non significa che qualsiasi straniero possa acquistare liberamente qualsiasi abitazione senza condizioni.
7. I proprietari potranno donare le loro abitazioni, con requisiti e restrizioni
Il articolo 99 disciplina la donazione di immobili a persone fisiche o giuridiche.
Per realizzarla, la proprietà deve essere iscritta nel Registro Centrale dei Beni Immobili e la trasmissione deve essere formalizzata mediante atto notarile davanti al notaio della provincia competente, salvo i casi di donazione allo Stato.
La legge stabilisce inoltre regole sulle debitorie in sospeso per il pagamento dell'abitazione e le condizioni applicabili al beneficiario.
In determinati casi, specialmente quando l'abitazione deriva da assegnazioni o benefici statali, possono esistere restrizioni aggiuntive per la sua trasmissione.
Perciò, un cubano che desidera donare la propria casa a un figlio, un fratello o un altro familiare deve prima verificare l'origine giuridica della proprietà e le condizioni specifiche del suo titolo.
L'esistenza di una relazione familiare non elimina automaticamente tutti i requisiti notarili, registrali e tributari.
8. I familiari che vivono in una casa possono avere protezione contro uno sfratto
La nuova legge riconosce al proprietario la facoltà di decidere con chi convivere e di porre fine a determinate situazioni di convivenza.
Tuttavia, gli articoli 65 e 66 stabiliscono dei limiti a tale facoltà.
L'articolo 66 protegge determinate persone, tra cui familiari e altri conviventi che soddisfano le condizioni previste, in particolare quando non possiedono un'altra abitazione, non hanno un altro luogo di residenza né dispongono di mezzi per ottenerne una.
Questa regolamentazione potrebbe avere conseguenze per i cubani che vivono all'estero e possiedono proprietà occupate da genitori, figli, ex-coniugi o altri familiari.
Essere proprietari non significa necessariamente che si possa richiedere l'uscita immediata di tutti gli occupanti. Il diritto alla convivenza può essere protetto in determinate circostanze, e i conflitti devono essere risolti attraverso le procedure legali stabilite.
D'altra parte, la presenza di un familiare in un'abitazione non le conferisce di per sé la proprietà dell'immobile.
9. La legislazione riconosce il diritto di affittare appartamenti completi o stanze
Il articolo 72 stabilisce che i proprietari possono affittare un'abitazione intera, camere o spazi, purché non pregiudichino i diritti dei conviventi protetti dalla legge.
Il contratto deve precisare l'oggetto dell'affitto, la sua durata, il prezzo, i diritti e le obbligazioni delle parti.
Anche contempla il subaffitto da parte degli inquilini quando è presente l'autorizzazione del proprietario.
La possibilità di affittare potrebbe interessare gli emigrati che possiedono un'abitazione e desiderano ottenere reddito tramite il suo utilizzo.
Tuttavia, il riconoscimento generale del diritto di locazione non esime dal rispetto dei requisiti amministrativi, fiscali e di rappresentanza applicabili, né risolve da solo tutte le situazioni relative allo stato migratorio del titolare.
10. Vivere fuori da Cuba non elimina le obbligazioni di manutenzione dell'abitazione
Il articolo 139 stabilisce obblighi per le persone fisiche e giuridiche proprietarie di abitazioni e appartamenti.
Tra queste figurano la realizzazione delle opere di conservazione necessarie, la richiesta dei permessi corrispondenti, il rispetto degli obblighi tributari e il contributo economico al mantenimento degli spazi comuni quando la proprietà si trova all'interno di un edificio.
La legge regola anche il regime di proprietà orizzontale, che comprende edifici in cui ci sono appartamenti privati e spazi condivisi, come scale, tetti, impianti e altre aree comuni.
In quegli immobili, le assemblee di amministrazione possono gestire le spese di manutenzione, riparazioni e altre obbligazioni collettive in conformità con la legislazione.
Per coloro che risiedono all'estero, queste disposizioni rafforzano l'importanza di mantenere una comunicazione con familiari, rappresentanti o amministratori che possano occuparsi delle questioni relative alla proprietà.
La residenza all'estero non è menzionata nella legge come un'esenzione generale dai doveri associati alla proprietà di un'abitazione.
11. Il valore catastale avrà importanza nei tributi immobiliari
I particoli 143 e 144 regolano aspetti fiscali relativi alla proprietà e al trasferimento di abitazioni.
L'articolo 144 stabilisce che la base imponibile dell'imposta sulla proprietà e di altri atti di trasferimento dell'abitazione è costituita dal valore catastale.
La legislazione modifica anche alcune disposizioni della Legge 113 sul Sistema Fiscale.
Per gli emigrati che intendono vendere, donare o effettuare altre operazioni con immobili, ciò significa che devono prestare attenzione al valore utilizzato dalle autorità per determinare le loro obbligazioni fiscali.
Non si può concludere unicamente da questi articoli che tutti i proprietari pagheranno più tasse. L'importo concreto dipenderà dalle disposizioni fiscali applicabili e dalle caratteristiche di ogni operazione.
12. La nuova legge elimina la perdita di abitazioni a causa dell'emigrazione?
L'approvazione della Legge 187 solleva una domanda di particolare interesse per i cubani che hanno lasciato il paese o che sono stati dichiarati emigrati secondo normative precedenti: che fine fa ora il diritto di proprietà sulle loro abitazioni?
La disposizione finale quinta abroga espressamente la Ley 65, Ley General de la Vivienda, del 23 de dicembre del 1988, così come vari decreti legge che la modificarono successivamente.
La nuova legislazione non prevede una regola generale che stabilisca la perdita automatica di una casa semplicemente per il fatto di uscire definitivamente da Cuba.
Sin embargo, questo non permette di affermare che le proprietà perse sotto le norme precedenti vengano automaticamente restituite né che scompaiano tutte le conseguenze patrimoniali associate a diverse situazioni migratorie.
La disposizione transitoria prima stabilisce che le relazioni giuridiche costituite e i diritti acquisiti secondo legislazioni precedenti mantengono la loro validità, mentre i loro effetti successivi sono regolati dalla nuova legge.
Allo stesso modo, la disposizione transitoria seconda stabilisce che i procedimenti già avviati presso le autorità competente per l'Edilizia o i tribunali continuano a essere trattati secondo le norme vigenti al momento dell'inizio.
La stessa legge riconosce, in altre disposizioni transitorie, situazioni di abitazioni i cui proprietari sono stati dichiarati emigrati secondo legislazioni precedenti.
Pertanto, per determinare se una persona conserva una proprietà, può recuperarla o ha il diritto di effettuare operazioni su di essa, è necessario esaminare la sua situazione particolare, i titoli esistenti, le decisioni amministrative o giudiziarie precedenti e le normative migratorie e civili corrispondenti.
La distinzione è fondamentale: uscire da Cuba non equivale automaticamente ad abbandonare un'abitazione, e una casa disabitata non può essere considerata giuridicamente persa semplicemente perché il suo proprietario vive all'estero.
La Legge 187 entrerà in vigore il 21 ottobre 2026, sette giorni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale n. 86 Ordinaria.
A partire da quella data, i proprietari cubani residenti all'estero dovranno prestare particolare attenzione alle norme di rappresentanza, conservazione degli immobili, trasferimento della proprietà e protezione dei diritti degli occupanti e dei familiari.
Per conoscere come sarà risolto ogni caso specifico, sarà necessario consultare il , i suoi regolamenti e le altre disposizioni giuridiche applicabili.
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