La proposta di riqualificazione della Pequeña Habana avanza verso la Commissione della Città di Miami con un elemento che allarma residenti e inquilini: permetterebbe la costruzione di edifici fino a otto piani ampliabili a 12 tramite determinati incentivi urbanistici, e fino a 150 unità abitative per acro senza richiedere ai promotori alcuna percentuale di unità a affitto controllato.
Un'analisi municipale calcola che la proposta genererebbe la capacità per circa 20.000 residenti aggiuntivi nell'area — cifra che rappresenta il massimo teorico, non una previsione di crescita reale —. Il piano riguarda centinaia di lotti a Little Havana e nel distretto del fiume Miami, e la Commissione per la Pianificazione, la Zonizzazione e le Appellazioni ha raccomandato la sua approvazione il 2 settembre con sette voti a favore e tre contro.
Il punto più controverso è l'assenza di un requisito per abitazioni accessibili. I documenti di pianificazione sostengono che un'offerta maggiore «può facilitare» opzioni più economiche, ma non lo rende un obbligo. I costruttori potrebbero costruire esclusivamente a prezzo di mercato, in un quartiere dove l'affitto medio di un monolocale a Miami si aggira intorno ai 2.500 dollari mensili e la Piccola Havana è uno degli ultimi rifugi con affitti sotto i 1.000 dollari.
Secondo i dati divulgati nel 2017 dal National Trust for Historic Preservation, la Piccola Avana rappresentava circa il 20% del mercato degli affitti di Miami e più di un quarto delle abitazioni della città affittate per meno di 1.000 dollari al mese. Per gli inquilini attuali, l'arrivo di nuovi edifici pone una domanda diretta: cosa succede agli appartamenti antichi che offrono affitti economici quando il terreno viene rivalutato?
La legge statale Live Local Act —approvata nel 2023 e modificata nel 2024, 2025 e 2026— offre un percorso alternativo: i progetti idonei possono ottenere benefici di densità se riservano almeno il 40% delle loro unità come affitti accessibili per 30 anni. Tuttavia, quella soglia potrebbe non raggiungere le famiglie a basso reddito del quartiere, e la rezonificazione proposta non riproduce tale requisito.
Como contrasto, il complesso Brisas del Sol —146 appartamenti inaugurati a marzo con un investimento di 53,3 milioni di dollari, includendo 2,25 milioni in fondi federali della città— impone infatti restrizioni esplicite sul reddito, tra il 30% e l'80% del reddito medio dell'area. È il modello che la riqualificazione non riproduce.
La infrastruttura aggiunge un'altra preoccupazione concreta. Una revisione preliminare delle scuole pubbliche della contea di Miami-Dade ha concluso che sei delle nove istituzioni educative che servono l'area interessata non hanno una capacità sufficiente per assorbire lo sviluppo previsto. I residenti mettono anche in discussione la capacità delle strade, dell'acqua potabile, delle fognature e dei sistemi di evacuazione in caso di uragani.
Dopo le pressioni della comunità, la città ha ritirato quasi tutte le parcelle vicine a case unifamiliari a sud della Calle Ocho e nella calle 9. La Calle Ocho è stata esclusa dal piano perché consente già edifici più alti.
Il dibattito si è sviluppato negli anni. La firma Plusurbia, fondata da Juan Mullerat, ha elaborato proposte di riqualificazione del quartiere dal 2015, puntando su quello che ha definito «densità inversa»: maggiore densità consentita in lotti più piccoli per evitare la concentrazione di grandi progetti. «Più piccolo è il lotto, maggiore densità ti darebbe la città», ha spiegato Megan McLaughlin, direttrice dei progetti di conservazione della firma.
In parallelo, i laboratori comunitari tenuti a ottobre nel Parco José Martí hanno riunito i vicini che hanno indicato cosa vogliono preservare: una casa del 1922, balconi sulla strada, finestrelle di caffè e dettagli architettonici storici.
Il calendario istituzionale è provvisorio ma rilevante. Il personale di pianificazione ha anticipato che la Commissione della Città considererebbe la proposta questo mese —la prossima riunione ordinaria è il 22 ottobre—, con ulteriori consultazioni a novembre e una seconda lettura a dicembre. Successivamente, la proposta richiederebbe una revisione statale di 30 giorni, anche se il personale comunale stima che l'intero procedimento necessiterebbe di almeno 60 giorni e potrebbe protrarsi fino a sei mesi se le autorità statali sollevassero domande.
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