La proposta di riqualificazione della Pequeña Habana avanza verso la Commissione della Città di Miami con un elemento che allarma residenti e inquilini: permetterebbe edifici di fino a otto piani e fino a 150 unità abitative per acre senza richiedere ai promotori alcuna percentuale di unità a affitto controllato.
Un'analisi municipale calcola che la proposta genererebbe capacità per circa 20.000 residenti aggiuntivi nell'area — cifra che rappresenta il massimo teorico, non una previsione di crescita reale —. Il piano riguarda centinaia di lotti a Little Havana e nel distretto del fiume Miami, e la Commissione per la Pianificazione, la Zonizzazione e le Appellazioni lo ha approvato il 3 settembre con sette voti favorevoli contro tre.
Il punto più controverso è l'assenza di requisiti per abitazioni a prezzi accessibili. I documenti di pianificazione affermano che un maggiore offerta "può facilitare" opzioni più economiche, ma non lo rende obbligatorio. I costruttori potrebbero costruire esclusivamente a prezzo di mercato, in un quartiere dove l'affitto medio di un monolocale a Miami si aggira attorno ai 2.500 dollari mensili e La Piccola Avana è uno degli ultimi rifugi con affitti al di sotto dei 1.000 dollari.
Il quartiere concentra circa il 20% del parco locativo di Miami e più di un quarto delle unità più economiche della città. Per gli inquilini attuali, l'arrivo di nuovi edifici solleva una domanda diretta: che fine faranno i vecchi appartamenti che oggi offrono quei canoni bassi quando il terreno si rivaluta?
La legge statale Live Local Act —revisionata per la terza volta nel 2026— offre una via alternativa: i progetti idonei possono ottenere benefici di densità se riservano almeno il 40% delle loro unità come affitti accessibili per 30 anni. Tuttavia, questa soglia potrebbe non raggiungere le famiglie a basso reddito del quartiere, e la riqualificazione proposta non riproduce questo requisito.
Come contrasto, il complesso Brisas del Sol —146 appartamenti inaugurati a marzo con un investimento di 53,3 milioni di dollari, inclusi 2,25 milioni in fondi federali della città— impone sì restrizioni esplicite sui redditi, tra il 30% e l'80% del reddito medio dell'area. È il modello che la riqualificazione non riproduce.
La infrastruttura aggiunge un'altra preoccupazione concreta. Una revisione preliminare delle scuole pubbliche della contea di Miami-Dade ha concluso che sei delle nove istituzioni educative che servono l'area interessata non hanno una capacità sufficiente per assorbire lo sviluppo previsto. I residenti mettono anche in discussione la capacità delle strade, dell'acqua potabile, del sistema fognario e dei sistemi di evacuazione in caso di uragani.
Dopo le pressioni della comunità, la città ha ritirato quasi tutte le parcelle vicine a case unifamiliari a sud della Calle Ocho e in via 9. La Calle Ocho è stata esclusa dal piano perché già consente edifici più alti.
Il dibattito si è sviluppato nel corso degli anni. La società Plusurbia, fondata da Juan Mullerat, ha sviluppato proposte di rivalutazione del quartiere dal 2015, scommettendo su quello che ha definito «densità inversa»: maggiore densità consentita in lotti più piccoli per evitare la concentrazione di grandi progetti. «Più piccolo è il lotto, maggiore densità ti darebbe la città», ha spiegato Megan McLaughlin, direttrice dei progetti di salvaguardia della società.
In parallelo, laboratori comunitari celebrati in ottobre nel Parco José Martí hanno riunito i cittadini che hanno indicato cosa desiderano preservare: una casa del 1922, balconi affacciati sulla strada, finestrelle di caffè e dettagli architettonici storici.
Il calendario istituzionale è provvisorio ma rilevante. Il personale di pianificazione ha anticipato che la Commissione della Città prenderà in considerazione la proposta questo mese —la prossima riunione ordinaria si terrà il 22 ottobre—, con ulteriori consultazioni a novembre e una seconda lettura a dicembre. Successivamente, la proposta richiederà una revisione statale di almeno 60 giorni e fino a sei mesi se i revisori solleveranno domande, a causa del volume di superficie coinvolto nei cambiamenti di uso del suolo.
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