Il Consiglio dei Ministri di Cuba ha approvato il , che stabilisce il Regolamento sulla Proprietà Orizzontale e regola le norme di convivenza, i diritti e i doveri dei proprietari e l'amministrazione degli edifici a piani o appartamenti nel paese.
La disposizione è stata pubblicata mercoledì 14 ottobre nella e completa la Legge 187, «Legge sulla Casa», approvata il 30 luglio scorso.
Il nuovo regolamento si applica a edifici che condividono spazi privati e comuni, sia di management semplice che complesso. Comprende anche, per quanto di competenza, i conviventi e gli occupanti degli immobili.
La norma riconosce due modalità di proprietà orizzontale: quella formalmente costituita mediante atto pubblico e la cosiddetta «proprietà orizzontale di fatto», corrispondente a comunità che operano sotto questo regime senza avere un atto formale di costituzione.
Introduce anche definizioni giuridiche come "finca matriz", che comprende il terreno e l'edificio originale, e "finca filial", riferita alle unità immobiliari indipendenti, come appartamenti o loft.
Norme di convivenza per i residenti
Tra le disposizioni del Decreto 177 si stabilisce che i residenti devono evitare rumori, disturbi e attività che possano turbare la tranquillità degli altri vicini.
Sono anche tenuti a mantenere la pulizia degli spazi condivisi, utilizzare correttamente le strutture comuni e assumere le riparazioni necessarie quando dalla loro abitazione si provochino danni ad altri appartamenti.
Il regolamento dispone inoltre che le attività festive devono rispettare gli orari stabiliti e che l'uso delle aree comuni per queste celebrazioni richiede l'approvazione del Consiglio di Amministrazione.
Per quanto riguarda gli animali, la normativa stabilisce che non deve essere consentito il loro libero circolamento nelle aree comuni e attribuisce responsabilità per i danni o le lesioni che provocano.
La disposizione regola anche le interventi costruttivi e proibisce di modificare gli spazi comuni in modo da alterarne la funzione originale.
Per sviluppare attività economiche o di servizi negli edifici è necessaria l'approvazione di due terzi dei titolari. Quando queste attività si svolgono in un'area comune, sarà necessaria l'unanimità.
Quote di manutenzione e amministrazione degli edifici
Il decreto stabilisce che gli edifici devono avere un Consiglio di Amministrazione responsabile della gestione degli spazi comuni e della supervisione del rispetto delle norme di convivenza.
Questa struttura sarà composta da un esecutivo formato da un presidente, un segretario e un tesoriere, anche se in edifici piccoli una stessa persona potrà assumere più funzioni. Dovrà tenere riunioni ordinarie almeno due volte all'anno.
Tra le sue responsabilità ci sono l'approvazione delle spese, la gestione dei fondi dell'edificio e la determinazione delle quote mensili che devono versare i titolari.
Questi contributi sono destinati alla pulizia, conservazione, riparazioni e funzionamento dei servizi condivisi, come ascensori, pompe d'acqua, cisterne e impianti elettrici comuni.
I titolari di appartamenti in affitto per uso abitativo, commerciale o altro dovranno pagare, a titolo di riparazioni generali degli elementi comuni, un contributo mensile pari ad almeno il triplo di quanto stabilito nel Regolamento Interno, come indicato nell'articolo 5.
Quando un titolare o occupante smette di pagare le quote approvate per più di tre mesi consecutivi senza giustificazione, il Consiglio di Amministrazione potrà decidere di sospendere il suo diritto di voto per un anno, imporre il pagamento del triplo delle quote mensili per l'anno fiscale successivo e richiedere presso il tribunale competente il pignoramento dei suoi redditi.
Il regolamento stabilisce inoltre che i proprietari con quote pendenti non potranno trasferire i loro appartamenti, a meno che il nuovo titolare non assuma i debiti secondo le condizioni concordate.
La regolamentazione arriva in un contesto caratterizzato dal deterioramento di numerosi edifici residenziali, specialmente all'Avana, dove il finanziamento delle riparazioni rappresenta una delle principali sfide. Fin dalla presentazione del progetto di Legge sulla Casa a giugno si prevedeva che i proprietari contribuissero economicamente alla manutenzione e conservazione degli spazi condivisi.
Regolamenti su terrazze, garage e attrezzature
Il Regolamento di Proprietà Orizzontale regola anche l'uso delle terrazze e degli spazi di parcheggio.
Per installare attrezzature sui tetti, inclusi pannelli solari, serbatoi d'acqua, antenne o sistemi di climatizzazione, è necessaria l'approvazione del Consiglio di Amministrazione a maggioranza assoluta e, quando opportuno, delle entità competenti.
Le installazioni non possono compromettere la struttura dell'edificio né influire sui diritti di altri titolari.
Si stabiliscono anche condizioni per installare telecamere di sicurezza nelle aree comuni, che non potranno registrare l'interno degli appartamenti né i balconi o i patii adiacenti o vicini.
Nei garage condivisi si regolano le autorizzazioni d'uso e di affitto, e vengono vietate le attività di carrozzeria e meccanica che possano compromettere la convivenza, salvo per riparazioni d'emergenza.
Multe per violazione delle norme
Il decreto prevede sanzioni per le violazioni amministrative e le infrazioni legate alla convivenza.
Tra le condotte sanzionabili figurano l'ostruzione dell'accesso alle aree comuni, la provocazione di filtrazioni che possano danneggiare altri vicini, il getto di rifiuti in spazi condivisi, la realizzazione di opere non consentite e lo stoccaggio di materiali pericolosi.
Le multe vengono calcolate secondo un sistema di quote, il cui valore individuale varia tra i 10 e i 200 pesos. Per le violazioni delle norme di convivenza, il decreto stabilisce tra 40 e 59 quote, il che può comportare sanzioni da 400 a 11.800 pesos cubani, a seconda della gravità dell'infrazione e del valore assegnato a ciascuna quota.
La potestà sanzionatoria spetta agli organi di ispezione dei governi territoriali e, per le contravvenzioni, anche agli agenti della Polizia Nazionale Rivoluzionaria.
Il regolamento prevede altresì procedure amministrative e giudiziarie per risolvere conflitti tra titolari riguardanti le aree comuni, nonché la possibilità di ricorrere alla mediazione.
Il Decreto 177 abroga il precedente Regolamento sugli Edifici Multifamiliari, approvato con la Risoluzione 4 dell'Istituto Nazionale della Abitazione, del 14 gennaio 1991, pur mantenendo la validità degli atti costituiti sotto tale disposizione.
La nuova norma entrerà in vigore il prossimo 21 ottobre 2026, sette giorni dopo la sua pubblicazione nella Gazzetta Ufficiale. Le assemblee di amministrazione avranno un anno per adeguare i propri regolamenti interni alle nuove disposizioni.
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