La Spagna ha già pubblicato due nuovi decreti-legge sulla casa con misure che interessano direttamente inquilini, proprietari e persone che desiderano acquistare la loro prima casa.
Il Governo di Pedro Sánchez ha approvato le norme il 6 ottobre e il Bollettino Ufficiale dello Stato (BOE) le ha pubblicate mercoledì 7 ottobre.
Si tratta del Reale Decreto-legge 29/2026, che contiene il pacchetto più ampio di misure abitative, e del Reale Decreto-legge 28/2026, focalizzato sulla durata e sul rinnovo dei contratti di affitto della abitazione principale.
I due testi arrivano dopo il rifiuto parlamentare dei precedenti decreti sulla casa. CiberCuba ha spiegato quali misure erano venute meno dopo quella votazione.
Adesso la situazione è diversa per una ragione fondamentale: il Congresso dei Deputati e il Senato sono sciolti a causa della convocazione delle elezioni generali del prossimo 29 novembre.
Chi deve approvare ora i decreti?
I real decreti-legge sono norme con valore di legge che il Governo può approvare direttamente in situazioni di straordinaria e urgente necessità, ma hanno carattere provvisorio.
L'articolo 86 della Costituzione stabilisce che devono essere sottoposti a una votazione di convalida o abrogazione entro 30 giorni dalla loro promulgazione.
Normalmente, tale decisione spetta al Congresso dei Deputati. Tuttavia, dal 6 ottobre le Corti sono sciolte a causa della convocazione elettorale.
In questa situazione entra in funzione la Diputazione Permanente del Congresso, l'organo che mantiene determinate funzioni parlamentari tra la dissoluzione di una Camera e la costituzione della successiva.
L'articolo 78 della Costituzione le attribuisce durante questo periodo le facoltà previste per i decreti-legge.
Pertanto, sarà la Diputazione Permanente, e non il nuovo Congresso che uscirà dalle elezioni del 29 novembre, a dover pronunciarsi su questi due decreti entro il termine costituzionale.
Inoltre, ogni decreto è soggetto alla propria convalida. È possibile che entrambi vengano convalidati, che entrambi vengano respinti o che uno prosegua mentre l'altro no.
Il primo decreto inizia a essere applicato l'8 ottobre
Il Royal Decreto-legge 29/2026 stabilisce come regola generale la sua entrata in vigore il 8 ottobre 2026, un giorno dopo la sua pubblicazione nel BOE, sebbene alcune disposizioni specifiche prevedano scadenze proprie.
Ciò significa che le sue misure iniziano a produrre effetti giuridici senza la necessità di attendere prima il voto della Deputazione Permanente.
La convalida arriverà successivamente, entro il termine massimo previsto dalla Costituzione.
Se la Diputazione Permanente lo convalida, il decreto continuerà a essere vigente. Se decide di abrogarlo, cesserà di essere valido da quel momento.
Proroga straordinaria fino a due anni per determinati affitti
Una delle misure di maggior impatto per gli inquilini è il recupero di un proroga straordinaria di fino a due anni per determinati contratti di abitazione principale.
La misura consente di richiedere proroghe annuali fino a un massimo di due anni aggiuntivi per determinati contratti il cui periodo di proroga obbligatoria, proroga tacita o altre situazioni contemplate dalla norma scadono prima del 31 dicembre 2028.
Tra i requisiti c'è che l'inquilino sia in regola con il pagamento dell'affitto e lo sia stato per gli otto mesi precedenti.
Durante questa estensione si mantengono, come regola generale, i termini e le condizioni del contratto vigente.
La norma contempla eccezioni in cui il proprietario potrebbe non essere obbligato ad accettare la proroga, tra cui determinati accordi tra le parti o la necessità documentata del locatore di riavere l'abitazione nei casi previsti dalla legge.
Limite straordinario a determinate aumenti dell'affitto
Il decreto stabilisce nuovamente un regime straordinario per gli aggiornamenti annuali di determinate rendite fino al 31 dicembre 2027.
Quando il reddito supera il limite corrispondente del sistema statale di riferimento, non ci sarà un incremento.
In altri casi, proprietario e inquilino possono raggiungere un nuovo accordo sull'aggiornamento. Se non esiste tale nuovo accordo, l'aumento non potrà superare il 2%.
Pertanto, il 2% non funziona esattamente come un limite identico per qualsiasi affitto e qualsiasi situazione, ma all'interno delle condizioni stabilite dal nuovo decreto.
Nuove regole per affitti temporanei e per stanze
Il RDL 29/2026 regola anche con maggiore dettaglio gli affitti temporanei e i contratti per stanze.
I contratti di affitto a tempo determinato devono rispondere a una causa che giustifichi realmente questo carattere temporaneo. La norma mira a evitare che contratti che di fatto funzionano come affitti di abitazione principale vengano utilizzati come affitti temporanei per eludere le protezioni previste nella Legge sugli Affitti Urbani.
I contratti temporanei precedenti al nuovo decreto continueranno a essere regolati dal regime che avevano fino alla scadenza pattuita. Se successivamente vengono rinnovati, dovranno adattarsi alla nuova normativa.
Si introducono anche limiti specifici per l'affitto di stanze, tra cui regole riguardanti la somma degli affitti quando diverse stanze di una stessa abitazione vengono affittate simultaneamente.
Detrazione del 10% dell'affitto nell'IRPEF
Il decreto introduce inoltre una nuova detrazione statale per determinati contribuenti che pagano un affitto per la propria abitazione principale.
I contribuenti la cui base imponibile è inferiore a 33.007,20 euro annui potranno dedurre il 10% delle somme pagate per l'affitto, con limiti che variano in base al livello di reddito.
La base massima della detrazione arriva a 11.630 euro per coloro che hanno un reddito imponibile fino a 23.007,20 euro e diminuisce progressivamente per chi si trova tra quella cifra e il limite massimo stabilito.
Prestiti fino a 50.000 euro al 0% per acquistare la prima abitazione
Otro di cambiamenti importanti è la creazione del meccanismo TU CASA, gestito attraverso l'Istituto di Credito Ufficiale (ICO).
Il programma permetterà di integrare un mutuo privato mediante un finanziamento pubblico equivalente al minor importo tra il 20% del valore dell'immobile e 50.000 euro.
I prestiti avranno un tasso d'interesse del 0% e non addebiteranno commissioni.
La misura è destinata a facilitare l'acquisto della prima abitazione principale per persone che possono assumere un mutuo ma hanno difficoltà a raccogliere il risparmio necessario per il pagamento iniziale.
Il secondo decreto entrerà in vigore il 15 novembre
La situazione del Real Decreto-legge 28/2026 è diversa.
Il testo stesso stabilisce espressamente che la sua entrata in vigore sarà il 15 novembre 2026.
Questo decreto modifica l'articolo 10 della Legge sugli Affitti Urbani e cambia in modo significativo il sistema di rinnovo dei contratti di locazione per le abitazioni principali.
Quando sono trascorsi almeno cinque anni di contratto, o sette anni se il proprietario è una persona giuridica, l'affitto potrà essere prorogato automaticamente per nuovi periodi successivi di cinque o sette anni, se nessuna delle parti comunica la propria intenzione di terminarlo.
Il proprietario dovrà comunicare la non rinnovo con almeno sei mesi di preavviso, mentre l'inquilino mantiene un preavviso di due mesi.
Indennità quando il proprietario decide di non rinnovare
Lo stesso decreto prevede un'indennità in determinati casi quando è il proprietario a comunicare validamente di non voler continuare il contratto.
L'importo sarà il maggiore tra due somme: dodici mensilità calcolate in base al valore corrispondente del sistema statale di riferimento dei prezzi degli affitti, oppure una mensilità per ogni anno in cui l'inquilino ha risieduto nell'abitazione.
Quando non sia possibile ottenere un valore individualizzato attraverso il sistema di riferimento statale, si utilizzerà come riferimento il reddito mensile corrente.
Il decreto prevede diverse eccezioni in cui tale indennizzo non sarà esigibile, quindi non può essere interpretato come una compensazione automatica per qualsiasi cessazione del contratto.
Stabilisce inoltre un regime transitorio: le comunicazioni valide di non rinnovo effettuate prima della pubblicazione del nuovo decreto mantengono la loro efficacia e non sono automaticamente soggette alla nuova indennità.
La Diputación Permanente dovrà decidere prima
Sebbene il RDL 28/2026 stabilisca il 15 novembre come data di entrata in vigore, rimane sottoposto alla stessa procedura costituzionale di qualsiasi decreto-legge.
La Diputazione Permanente dovrà esprimersi sulla sua convalida o deroga entro 30 giorni dalla sua promulgazione.
Ese plazo termina prima del 15 novembre. Pertanto, quando arriverà la data prevista per l'entrata in vigore del nuovo sistema di rinnovi e indennità, si dovrebbe già sapere se il decreto è stato convalidato.
Se convalidato, le nuove regole inizieranno ad essere applicate il 15 novembre secondo i termini previsti dalla norma.
Se fosse abrogato dalla Deputazione Permanente, quelle nuove regole non entrerebbero in vigore in quella data.
Cosa succede mentre si aspetta la votazione
La differenza tra i due decreti è quindi fondamentale.
Il RDL 29/2026 inizia ad applicarsi l'8 ottobre e rimarrà in vigore finché non sarà abrogato nella votazione parlamentare.
Il RDL 28/2026 ha una data di entrata in vigore differita fino al 15 novembre e dovrà passare anche attraverso il controllo della Deputazione Permanente.
Per inquilini e proprietari, questo significa che non tutte le misure annunciate iniziano a funzionare contemporaneamente.
E che cosa accadrebbe dopo le elezioni del 29-N?
Se i decreti sono convalidati, le elezioni generali non li annullano automaticamente.
Continueranno a far parte della legislazione vigente anche se il Governo cambia dopo il 29 novembre.
Un futuro governo e una nuova maggioranza parlamentare che volessero modificare o eliminare queste misure dovrebbero successivamente approvare un'altra norma con rango sufficiente per farlo.
Pertanto, la prima data importante non è quella delle elezioni, ma quella della votazione della Deputazione Permanente: sarà questo organo a determinare nelle prossime settimane quali di queste misure siano consolidate nel nuovo scenario politico che inizierà dopo il 29-N.
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