I due decreti sulla casa approvati dal Governo di Pedro Sánchez alla fine di settembre sono stati abrogati, ma questo non significa che siano scomparse tutte le protezioni esistenti per gli inquilini in Spagna.
Il Congresso ha deciso il 2 ottobre di abrogare sia il Regio Decreto-legge 26/2026, che introduceva un ampio pacchetto di misure sugli affitti, sia il Regio Decreto-legge 27/2026, incentrato principalmente sul rafforzamento della continuità dei contratti di abitazione principale.
Le rispettive risoluzioni di abrogazione sono state pubblicate dal Bollettino Ufficiale dello Stato lo 2 ottobre.
Il primo è entrato in vigore il 1° ottobre e il secondo figura nel BOE con entrata in vigore il 2 ottobre, quindi entrambi hanno avuto una vita giuridica estremamente breve.
Per inquilini e proprietari, la domanda pratica ora è un'altra: quali misure scompariranno e quali regole continueranno ad applicarsi?
Scompare la nuova regolamentazione statale sugli affitti temporanei
Una delle novità più importanti del Real Decreto-legge 26/2026 era la creazione di un quadro specifico per i contratti di affitto temporanei e per stanze.
La norma richiedeva che un contratto a tempo determinato includesse una causa reale e documentabile che giustificasse perché l'inquilino avesse bisogno dell'abitazione solo per un periodo specifico.
Inoltre, stabiliva come regola generale che questi contratti:
Dovevano superare i 31 giorni.
Non dovevano normalmente superare i 12 mesi.
Potevano diventare un affitto abituale se superavano quel periodo senza una giustificazione reale.
Si possono considerare anche affitto abituale quando si susseguono più di due contratti temporanei consecutivi tra le stesse parti riguardo alla stessa abitazione.
L'assenza di una causa temporale debitamente comprovata potrebbe far sì che il contratto fosse considerato come contratto di abitazione principale sin dall'origine.
Con la revoca, quel nuovo regime statale cessa di avere effetto.
I contratti temporanei tornano a essere soggetti al regime precedente della Legge sugli Affitti Urbani e alle norme regionali che potrebbero essere applicabili.
Cade anche il limite specifico per l'affitto di stanze
Il decreto stabiliva un'altra regola particolarmente rilevante nelle città con un mercato degli affitti teso: quando un'abitazione veniva affittata per stanze, la somma di tutti gli affitti non poteva superare il prezzo corrispondente all'affitto completo dell'abitazione.
Inoltre, nelle aree dichiarate di mercato residenziale teso dovevano rispettarsi i limiti di prezzo applicabili all'immobile.
Questa nuova regolamentazione specifica introdotta dal Real Decreto-legge 26/2026 è ora priva di effetto.
Ciò non impedisce alle comunità autonome o alle amministrazioni competenti di avere le proprie normative riguardo all'affitto temporaneo, alle stanze o agli alloggi turistici.
Scompare la proroga straordinaria fino a due anni
Otro cambiamento importante era una proroga extraordinaria fino a due anni aggiuntivi per determinati contratti di abitazione principale.
Potevano richiederla gli inquilini i cui contratti raggiungevano la fine di determinati periodi di proroga prima del 31 dicembre 2028, sempre che fossero in regola con l'affitto e lo fossero stati negli otto mesi precedenti.
Il proprietario era obbligato ad accettare la proroga salvo determinate eccezioni, come un nuovo accordo tra le parti o una reale e comprovata necessità di recuperare l'abitazione.
Questa proroga speciale di due anni non è più valida dopo l'abrogazione.
Ma esistono ancora altre proroghe per alcuni inquilini
La scomparsa di quella misura non significa che qualsiasi proprietario possa porre fine immediatamente a un affitto.
La Legge sugli Affitti Urbani vigente mantiene varie protezioni precedenti.
La durata minima obbligatoria dei contratti di abitazione principale rimane di:
Cinque anni quando il locatore è una persona fisica.
Sette anni quando il locatario è una persona giuridica.
Una volta trascorso questo periodo, se nessuna delle parti comunica correttamente la propria volontà di terminare il contratto, questo può essere prorogato per annualità per un massimo di tre anni aggiuntivi.
Il proprietario deve comunicare la sua intenzione di non rinnovarlo con almeno quattro mesi di preavviso e l'inquilino con almeno due mesi.
I locatari vulnerabili conservano determinate protezioni
La normativa precedente prevede inoltre un'estensione straordinaria di fino a un anno per determinati inquilini che dimostrino vulnerabilità sociale ed economica quando il proprietario sia un grande affittuario.
Inoltre, quando l'abitazione si trova in una zona di mercato residenziale teso, l'inquilino può richiedere, in determinate circostanze, proroghe straordinarie annuali fino a un massimo di tre anni.
Queste protezioni derivano dalla legislazione precedente e non dipendevano dai due decreti ora abrogati.
Cade il limite straordinario del 2% sugli aggiornamenti dell'affitto
Il Regolamento Reale-decreto 26/2026 aveva anche creato una limitazione straordinaria per determinate aggiornamenti di reddito fino al 31 dicembre 2027.
La misura prevedeva che:
Se il reddito superava già il limite massimo previsto dal sistema statale di riferimento, non doveva essere applicato alcun incremento.
Negli altri casi, il proprietario e l'inquilino potevano negoziare l'aggiornamento.
Se non esisteva un nuovo accordo, l'aumento non poteva superare il 2%.
Questo limite straordinario specifico scompare anch'esso con l'abrogazione del decreto.
Le aggiornamenti tornano a essere soggetti al regime ordinario della Legge sugli Affitti Urbani, alle condizioni del contratto e agli indici o limiti legalmente applicabili in ciascun caso.
Scompare l'indennità di 12 mensilità per non rinnovo
Il secondo decreto introduceva una delle misure che suscitò maggiore controversia.
Il Real Decreto-legge 27/2026 modificava l'articolo 10 della Legge sugli Affitti Urbani per stabilire che, una volta superati i periodi minimi del contratto, se il proprietario decidesse di non rinnovarlo senza una delle cause giustificate previste dalla norma, dovesse indennizzare l'inquilino.
La compensazione era equivalente a 12 mensilità dell'affitto di un'abitazione con caratteristiche simili, calcolata quando possibile utilizzando il sistema di riferimento statale.
Inoltre, non poteva mai essere inferiore a un canone mensile per ogni anno in cui l'inquilino avesse abitato nell'abitazione.
Con la revoca del Decreto Legislativo 27/2026, questa indennità cessa di far parte del regime vigente.
Cade anche il nuovo sistema di rinnovi di cinque o sette anni
Il decreto intendeva trasformare le proroghe successive al periodo iniziale dell'affitto.
Se nessuna delle parti comunicava la propria intenzione di porre fine al contratto, si sarebbe verificata una nuova proroga obbligatoria di:
Cinque anni quando il proprietario fosse una persona fisica.
Sette anni da quando è stata una persona giuridica.
Inoltre, il proprietario doveva comunicare la sua decisione di non rinnovare con sei mesi di preavviso.
Dopo la revoca, quella riforma scompare.
Riprende ad applicarsi la regolamentazione precedente: dopo il periodo minimo di cinque o sette anni, il contratto può continuare tramite proroghe annuali per un massimo di tre anni, a meno che una delle parti non lo denunci entro i termini legali.
I proprietari continuano a pagare le spese dell'agenzia?
Sì.
Questo è uno dei punti in cui può verificarsi maggiore confusione.
Il decreto abrogato rafforzava le restrizioni per impedire che determinate spese, servizi e tasse venissero trasferiti all'inquilino.
Pero l'obbligo fondamentale che le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto siano a carico del locatore esisteva già prima di questi decreti e continua a essere previsto nella Legge sugli Affitti Urbani.
Por tanto, la caduta del Real Decreto-ley 26/2026 non consente di addebitare nuovamente all'inquilino le spese dell'agenzia immobiliare relative alla gestione e formalizzazione del contratto di locazione abitativa.
Tuttavia, la normativa ordinaria consente alle parti di concordare per iscritto che determinate spese generali, tributi o oneri siano a carico dell'inquilino, a condizione che vengano rispettate le condizioni richieste dalla legge.
I limiti di affitto nelle zone tese non scompaiono
Un'altra conseguenza che può creare confusione è ritenere che l'abrogazione consenta di stabilire liberamente qualsiasi prezzo in una zona ufficialmente dichiarata come mercato residenziale teso.
Non è così.
Le regole introdotte in precedenza dalla Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda rimangono in vigore.
In queste zone, il nuovo affitto di un'abitazione che era già stata affittata nei cinque anni precedenti non può, come regola generale, superare l'ultimo canone aggiornato del contratto precedente, salvo gli aumenti legalmente consentiti in determinate circostanze.
Quando il proprietario è un grande possessore, rimane valido anche il limite massimo derivante dal sistema statale degli indici dei prezzi di riferimento.
In determinati casi, tale limitazione può estendersi anche a abitazioni che non siano state affittate nei cinque anni precedenti, quando ciò sia stato previsto nella dichiarazione della zona tesa.
Il diritto dell'inquilino di acquistare in via preferenziale non scompare completamente
Il Real Decreto-legge 26/2026 ampliava anche il diritto di prelazione dell'inquilino in determinate operazioni, comprese alcune vendite congiunte in cui l'immobile potesse essere individuato giuridicamente.
Quell'ampliamento perde effetto.
Pero il diritto generale di prelazione e di rivendicazione previsto nell'articolo 25 della Legge sugli Affitti Urbani continua a esistere.
In una vendita ordinaria dell'abitazione in affitto, l'inquilino può avere il diritto di acquistarla preferenzialmente nelle condizioni e con le eccezioni stabilite dalla legislazione.
I due decreti furono in vigore per poco tempo
Il Real Decreto-legge 26/2026 è stato pubblicato il 30 settembre ed è entrato in vigore il 1 ottobre.
Il Congresso ha concordato la sua abrogazione il 2 ottobre e il BOE ha pubblicato lo stesso giorno la risoluzione che ha formalizzato l'annullamento della norma.
Il Real Decreto-legge 27/2026 è stato pubblicato il 1° ottobre. Il BOE indica come data di entrata in vigore il 2 ottobre e anche come data di abrogazione lo stesso giorno, mediante una seconda risoluzione del Congresso.
A causa di questo periodo eccezionalmente breve, i contratti, le rinnovazioni o le pratiche formalizzate proprio nei giorni di validità di queste norme potrebbero richiedere un'analisi specifica in base alla loro data e alle circostanze.
Una riforma che ha finito per provocare una crisi politica
CiberCuba ha spiegato il 30 settembre le nuove regole sul affitto introdotte dal primo dei decreti, quando alcune di esse erano appena state pubblicate nel BOE.
Due giorni dopo, il Congresso ha rifiutato di mantenere le due norme.
La sconfitta parlamentare ha aperto una crisi politica che è culminata questo lunedì con l'annuncio di elezioni generali anticipate.
Pedro Sánchez ha annunciato che la Spagna celebrerà le elezioni generali il prossimo 29 novembre, dopo il ritiro dei due decreti sulla casa.
In sintesi: cosa scompare e cosa continua
Tra le nuove misure che perdono efficacia figurano:
La nuova regolamentazione statale specifica per affitti temporanei.
Il limite statale specifico per l'importo degli affitti per camere.
La proroga straordinaria generale fino a due anni.
Il limite straordinario del 2% su determinati aggiornamenti di reddito fino alla fine del 2027.
L'indennizzo minimo di 12 mensilità quando il proprietario decidesse di non rinnovare senza giusta causa.
Le nuove proroghe automatiche successive di cinque o sette anni previste dal secondo decreto.
L'ampliamento introdotto in determinati casi del diritto di prelazione.
Pero rimangono in vigore, tra le altre regole:
La durata minima è di cinque anni quando il locatore è una persona fisica e sette anni quando è una persona giuridica.
Le proroghe annuali di fino a tre anni previste dalla legislazione ordinaria.
Proroghe straordinarie determinate per inquilini vulnerabili.
La proroga fino a tre anni per determinate abitazioni situate in zone di mercato residenziale teso.
I limiti di prezzo applicabili a determinati nuovi contratti in zone tese.
L'obbligo del locatore di farsi carico delle spese di gestione immobiliare e della formalizzazione del contratto.
Il diritto ordinario di prelazione e riscatto dell'inquilino nei casi stabiliti dalla legge.
La chiave, quindi, è che il rifiuto del Congresso ha eliminato le riforme aggiunte dai decreti 26/2026 e 27/2026, ma non ha abrogato la Legge sugli Affitti Urbani né la Legge per il Diritto alla Casa, che continuano a regolare buona parte delle relazioni tra proprietari e inquilini in Spagna.
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