Il mercato dei condomini a Miami è diventato uno dei più difficili del paese per i venditori del settore immobiliare in Florida.
Un nuovo rapporto di Redfin rivela che a settembre c'era una stima di 274% più venditori che acquirenti nell'area metropolitana di Miami, il che equivale a quasi quattro venditori per ogni acquirente, posizionando Miami come il terzo mercato più sbilanciato tra le 50 maggiori aree metropolitane degli Stati Uniti.
A livello nazionale, il divario tra offerta e domanda di condomini è raggiunto il suo punto più estremo dal 2013. Ci sono un 123% in più di venditori rispetto agli acquirenti, con 197.248 unità in vendita contro appena 88.460 acquirenti attivi a settembre. Un anno prima, quella differenza era del 95,5%, il che illustra la velocità con cui si è deteriorato il mercato.
Solo San Antonio, con il 459% in più di venditori rispetto agli acquirenti, e Houston, con il 322%, superano Miami in questo sbilanciamento. Austin occupa il quarto posto con il 258%.
Il giro è radicale se confrontato con l'epoca della pandemia. A settembre 2021 c'erano il 25,1% in meno di venditori rispetto agli acquirenti. In cinque anni, il numero di acquirenti è diminuito del 54% e quello dei venditori è aumentato del 36%.
I fattori che spiegano l'eccesso di offerta si accumulano con particolare forza in Florida. I premi assicurativi sono schizzati alle stelle a causa del rischio di uragani. L'assicurazione principale per le associazioni a Miami-Dade è aumentata del 164% tra il 2021 e il 2024.
Un'analisi di FirstService Residential ha posizionato le quote medie nei grattacieli di Miami-Dade inclusi nel suo studio sopra i 1.900 dollari mensili.
La legislazione della Florida richiede studi sulle riserve strutturali per determinati edifici di tre o più piani abitabili e stabilisce obblighi di finanziamento, sebbene preveda eccezioni e meccanismi temporanei di flessibilità.
Dal 3 agosto 2026, Fannie Mae e Freddie Mac applicano requisiti più severi per valutare l'idoneità dei progetti di condomini, con maggiori controlli sulle loro riserve finanziarie, sebbene determinate operazioni siano esenti.
Il prezzo mediano di vendita dei condomini in Stati Uniti è sceso dell'0,8% su base annua a settembre, raggiungendo circa 339.000 dollari.
A Miami-Dade, il prezzo mediano di condomini e case a schiera è stato di 417,090 dollari, con una diminuzione dello 0,69 % rispetto all'anno precedente, secondo Miami Realtors.
A livello nazionale, il 37% dei condomini venduti a settembre aveva registrato una riduzione di prezzo, mentre il tempo medio trascorso dalla messa in vendita alla firma di un contratto è stato di 63 giorni, rispetto ai 35 giorni di cinque anni fa.
Il panorama è inusualmente favorevole per coloro che sono in posizione di acquistare. Cecilia Cordova, agente di Redfin a Miami che vive in un condominio, lo riassume chiaramente: «Cerca un venditore motivato, e ce ne sono molti».
Cordova sottolinea che l'inventario disponibile è sufficiente per «i prossimi tre o quattro anni» e consiglia di indagare a fondo sulla salute finanziaria dell'edificio prima di chiudere qualsiasi accordo, per evitare sorprese con future spese straordinarie.
Per i proprietari che devono vendere, il consiglio è meno incoraggiante. «Se hai davvero bisogno di vendere, la strategia è elencare sotto il prezzo di qualsiasi altra unità comparabile nello stesso edificio. Non è il momento di sperimentare con un prezzo più alto», avverte Cordova.
Asad Khan, economista senior di Redfin, vede un'opportunità concreta per coloro che hanno risparmi pronti: «Per gli inquilini che hanno risparmiato per il pagamento iniziale e sono pronti a costruire patrimonio, queste condizioni favorevoli all'acquirente sono un'opportunità. Gli acquirenti hanno più opzioni e maggiori possibilità di trovare un luogo che piaccia loro».
Chi non può o non vuole vendere immediatamente ha un'altra alternativa: affittare la propria unità mentre il mercato si riequilibra, un'opzione che la stessa Cordova suggerisce per i proprietari che non hanno urgenza di liquidità.
Miami-Dade offre anche fino a $3,500 per ogni famiglia attraverso il suo programma di sollievo ipotecario per coprire i pagamenti arretrati di mutui, tasse HOA o assicurazioni, rivolto a famiglie con redditi fino al 140% del reddito medio dell'area. È destinato ai proprietari che utilizzano l'abitazione come residenza principale e soddisfano i requisiti di reddito.
L'unico mercato tra i 50 analizzati dove i venditori di condomini si trovano ancora in vantaggio è la Contea di Nassau, New York, con il 32% in meno di venditori rispetto agli acquirenti.
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