Mientras il mercato immobiliare di lusso negli Stati Uniti accumula 31 mesi consecutivi di cali su base annua, Miami nuota controcorrente: la soglia d'ingresso nel segmento di lusso nell'area metropolitana di Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach è aumentata del 4,1% fino a raggiungere circa 2,3 milioni di dollari in ottobre, secondo un rapporto di Realtor.com pubblicato questo lunedì e riportato da Fortune.
Il contrasto con il panorama nazionale è notevole. La soglia che segna il 10% più costoso delle inserzioni in tutto il paese è scesa del 2,3% fino a 1.197.014 dollari in ottobre. Le cadute sono state ancora più pronunciate nei segmenti superiori: il top 5% è calato del 4,1% e il top 1% è crollato del 6,2%, situandosi attorno ai 5,1 milioni di dollari.
Delle 43 aree metropolitane analizzate da Realtor.com, solo 12 hanno registrato aumenti di almeno l'1% nel segmento di lusso. Cinque di esse si trovano in Florida, rendendo lo stato una grande eccezione nel mercato immobiliare di alto valore del paese.
Napoli-Marco Island ha guidato la classifica nazionale con un aumento del 9%, portando la sua soglia di lusso a circa 3,75 milioni di dollari—più del triplo del punto d'ingresso nazionale—. È stato inoltre l'unico mercato tra i 10 più costosi del paese in cui i prezzi sono aumentati, e le sue proprietà più esclusive sono state vendute mediamente 27 giorni più rapidamente rispetto all'anno precedente. Sono seguite North Port-Bradenton-Sarasota (+7,7%), Cape Coral-Fort Myers (+4,1%), Miami (+4,1%) e Tampa-St. Petersburg-Clearwater (+2,1%).
Il economista senior di Realtor.com Anthony Smith sottolinea la scarsità di offerta come fattore chiave: «quel gruppo più ristretto di abitazioni disponibili potrebbe contribuire a mantenere i prezzi, anche quando le soglie di lusso diminuiscono a livello nazionale».
Dietro a questo fenomeno c'è un'ondata di grandi fortune che ha trasformato il sud della Florida negli ultimi anni. Ken Griffin, fondatore di Citadel, ha pagato 106,9 milioni di dollari per una proprietà a Coconut Grove nel 2022, lo stesso anno in cui ha trasferito la sede del suo fondo speculativo da Chicago.
Jeff Bezos ha investito circa 237 milioni in tre proprietà contigue nell'Indian Creek Island — soprannominata «Billionaire Bunker» — e a settembre una società a lui collegata ha sborsato ulteriori 69,5 milioni per una villa a Golden Beach.
Mark Zuckerberg e sua moglie Priscilla Chan hanno acquistato a marzo una villa a Indian Creek per 170 milioni, un record a Miami-Dade in quel momento, e il cofondatore di Google Larry Page ha accumulato proprietà a Coconut Grove per circa 173,4 milioni.
Ese quartiere è diventato l'epicentro del lusso estremo. Raffles Hotels & Resorts, insieme a Mast Capital e BH Group, ha annunciato alla fine di ottobre la costruzione di 35 residenze private a Coconut Grove a partire da 4,5 milioni di dollari, con i lavori previsti per il 2027.
«Non giochiamo realmente nel mercato medio. Continuiamo a vedere quantità enormi di ricchezza muoversi verso la Florida, specialmente nel sud della Florida», ha dichiarato Camilo Miguel Jr., fondatore e amministratore delegato di Mast Capital, uno dei promotori del progetto.
I motivi di attrazione sono ben noti: la Florida non ha imposta statale sul reddito, e tra il 2019 e il 2023 lo stato ha ricevuto un'entrata netta di 137 miliardi di dollari in entrate provenienti da altri stati.
«Qualcuno che acquista una casa da 20 o 50 milioni di dollari a Miami lo fa per l'assenza di imposta statale sul reddito, lo stile di vita e il clima imprenditoriale», ha riassunto il consulente immobiliare di lusso del sud della Florida Michael Martirena.
Per chi non muove quelle cifre, il panorama è diverso. Il mercato dei condomini a Miami-Dade registrava a settembre un prezzo mediano di 417.090 dollari con 12,3 mesi di inventario disponibile, ben al di sopra della soglia di sei mesi che definisce un mercato favorevole all'acquirente, il che conferisce maggiore potere di negoziazione a chi cerca in quel segmento.
Nel frattempo, all'estremo opposto del paese, San José ha visto il suo limite di lusso diminuire del 12,1%, New York-Newark dell'11,3% e San Francisco del 7,1%, un calo che Realtor.com attribuisce principalmente ai licenziamenti nel settore tecnologico e all'emigrazione di popolazione da quelle aree.
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