Il Governo spagnolo ha approvato martedì un pacchetto di due decreti-legge in materia di abitazione con cambiamenti rilevanti per gli inquilini. Il primo, il Decreto-legge 26/2026, è stato pubblicato questo mercoledì nel Bollettino Ufficiale dello Stato e entra in vigore domani, giovedì 1 ottobre. Il secondo, che introduce il rinnovo automatico dei contratti e una possibile indennità di 12 mensilità, è stato approvato in Consiglio dei Ministri, ma non è ancora stato pubblicato nel BOE né ha ricevuto garanzie di supporto parlamentare per la sua convalida.
Il detonante politico è stato lo sfratto di María del Carmen Abascal Martín, di 87 anni, eseguito il 23 settembre a Madrid dopo sette decenni nella stessa abitazione del quartiere Retiro. Lo stesso testo del decreto pubblicato nel BOE la menziona come simbolo dell'emergenza abitativa, e il suo caso ha scatenato un campeggio in Plaza del Sol e una manifestazione di massa alcuni giorni dopo.
Ciò che entra in vigore il 1° ottobre
Il RDL 26/2026 regolerà da domani gli affitti temporanei e per stanze, due modalità spesso utilizzate per eludere le protezioni del contratto di locazione abituale.
Un contratto a tempo determinato sarà valido solo se contiene una causa reale, giustificata e documentabile della necessità temporanea del conduttore, e il onere della prova ricade sul proprietario. La durata deve superare i 31 giorni e, come regola generale, non deve superare i 12 mesi. Se manca questa causa o se ci sono contratto successivi tra le stesse parti riguardo allo stesso immobile, il contratto viene considerato un contratto di locazione di abitazione principale dalla sua firma.
Nel contratto di affitto per stanze, la somma di tutti gli affitti non può superare il costo dell'affitto dell'intero appartamento. Nelle zone con un mercato residenziale teso, sia i contratti temporanei che quelli per stanze devono rispettare i limiti di affitto stabiliti per quelle aree.
Il decreto fissa anche una proroga straordinaria di fino a due anni —richiesta dal locatario, per annualità— per contratti il cui periodo di proroga obbligatoria, tacita o rinnovo tacito scade prima del 31 dicembre 2028, purché il locatario sia in regola con i pagamenti e lo sia stato per gli otto mesi precedenti. Inoltre, limita gli aggiornamenti dell'affitto fino al 31 dicembre 2027.
Ciò che è ancora in attesa: il secondo decreto
Il secondo decreto-legge è stato approvato dal Consiglio dei Ministri martedì, ma il Governo ha ritardato la sua pubblicazione nel BOE per ragioni tecniche: entrambi i testi sono collegati e il secondo modifica un articolo del primo, che doveva entrare in vigore prima.
Secondo El País, che ha avuto accesso al testo, questo decreto modifica l'articolo 10 della Legge sugli Affitti Urbani per introdurre il rinnovo automatico: una volta scaduto il periodo minimo —cinque anni se il locatore è una persona fisica, sette se è giuridica—, il contratto si prolunga indefinitamente per periodi successivi se nessuna delle parti comunica la propria volontà di non rinnovarlo.
Per non rinnovare, il proprietario dovrà avvisare con almeno sei mesi di preavviso, rispetto ai due mesi di preavviso richiesti all'inquilino. Se decide di non rinnovare senza una giusta causa, dovrà pagare un'indennità equivalente ad almeno 12 mensilità di affitto di un'abitazione con caratteristiche analoghe, calcolata secondo il sistema statale di riferimento dei prezzi, e non inferiore a una mensilità per ogni anno di residenza.
Esistono cause di esenzione: che il locatore abbia bisogno dell'abitazione per sé stesso o per un familiare di secondo grado; che l'inquilino non abiti l'immobile per più di sei mesi all'anno senza una giusta causa; che disponga di un'altra abitazione idonea nello stesso comune; che venga sottoscritto un nuovo contratto a prezzo regolato; o che il locatore dimostri vulnerabilità.
Questa misura è una richiesta di Sumar e incontra il rifiuto di Junts e del PNV, che la considerano una sorta di espropriazione. L'esperto José Ramón Zurdo, dell'Agenzia Negociadora del Alquiler, ha avvertito che, se convalidata, «l'offerta dopo il 31 dicembre 2028 si ridurrebbe a un terzo dell'attuale».
Entrambi i decreti devono essere convalidati dal Congresso in una seduta straordinaria prevista per venerdì 2 ottobre, e la loro convalida è incerta.
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