Un cubano residente a Miami che quattro anni fa ha costruito una casa a Cuba ha acceso il dibattito sui social media pubblicando un video in cui conclude che nessuna delle due opzioni gli sembra un affare redditizio, sebbene per ragioni molto diverse.
Il creatore, identificato come @candysantos_01, ha iniziato il video mostrando la proprietà che ha inaugurato nel 2022 a Cuba e ha chiarito fin dall'inizio che la sua intenzione non era vantarsi di essa, ma avvertire il suo pubblico su quello che lui definisce «la più grande inganno» del mercato immobiliare.
Su argomento principale punta direttamente su Miami: «comprare casa negli Stati Uniti non lo vedo come un affare redditizio», ha affermato, e ha spiegato che, secondo i suoi calcoli, una proprietà in quella città può generare al proprietario appena tra 300 e 400 dollari di guadagno mensile netto.
«Una casa che ti lasci trecento dollari di guadagni o quattrocento, questo non è un affare redditizio», insistette, aggiungendo che, a suo avviso, recuperare realmente l'investimento richiede di aspettare almeno venti anni, con tutta l'incertezza che ciò comporta: «tra venti anni tu ed io non sappiamo dove saremo, se saremo qui in Giamaica o sottoterra».
Secondo il creatore, affinché le proprietà a Miami funzionino come un business capace di generare entrate significative, è necessario disporre di un ampio portafoglio di immobili o avere un capitale sufficiente per ridurre il peso del finanziamento: «per le proprietà devi investire una somma considerevole di denaro oppure devi farlo di profilo affinché quell'immobile possa lasciarti qualcosa».
Ha riconosciuto di conoscere persone che hanno acquistato anni fa e sì ottengono guadagni, ma considera che le condizioni attuali siano molto meno favorevoli per coloro che entrano ora nel mercato.
I dati immobiliari confermano che comprare una casa a Miami richiede oggi un investimento considerevole, anche se non permettono di generalizzare che una proprietà generi esclusivamente 300 o 400 dollari mensili di profitto. Secondo Redfin, il prezzo mediano di vendita delle case a Miami è stato di 649.570 dollari ad agosto 2026, un aumento del 2,3 % rispetto all'anno precedente.
Le cifre variano considerevolmente a seconda dell'area. A Brickell, uno dei mercati immobiliari più noti di Miami, Realtor.com ha fissato ad agosto 2026 il prezzo mediano delle proprietà vendute a 615.000 dollari, mentre l'affitto mediano si aggirava intorno ai 3.986 dollari mensili. Il prezzo mediano annunciato era ancora più alto: 737.450 dollari.
Prendendo unicamente come riferimento i 615.000 dollari di prezzo di vendita e i 3.986 dollari mensili di affitto, il reddito annuo lordo da affitto equivalerebbe approssimativamente al 7,8 % del valore della proprietà. Tuttavia, questa cifra non rappresenta la redditività netta del proprietario: bisognerebbe ancora sottrarre le tasse immobiliari, le assicurazioni, le spese delle associazioni di proprietari, la manutenzione, le riparazioni, i periodi senza inquilini, la gestione e, quando applicabile, gli interessi del mutuo.
La situazione è radicalmente diversa a Cuba, dove i prezzi d'ingresso possono essere molto più bassi, ma non esiste un sistema pubblico di statistiche immobiliari comparabile con i database statunitensi, rendendo rischioso parlare di una media ufficiale per L'Avana.
Come riferimento per il mercato degli annunci, il portale immobiliare privato El Caimán riporta attualmente 238 proprietà attive a L'Avana e colloca la mediana di questo inventario attorno ai 18.500 dollari. La stessa piattaforma avverte di una enorme dispersione: appartamenti piccoli nel Centro Avana e nella Vieja Avana possono essere annunciati tra 5.000 e 25.000 dollari, mentre le proprietà in zone come Miramar e Playa possono superare i 200.000 dollari.
Un'altra analisi della stessa piattaforma, elaborata a partire da un inventario attivo e operazioni che afferma di aver moderato, calcola una mediana di circa 48.000 dollari per L'Avana nel 2026. La differenza tra entrambe le misurazioni evidenzia proprio le limitazioni di un mercato privo di statistiche pubbliche standardizzate sui prezzi effettivi di compravendita.
A questi rischi si aggiungono lo stato fisico di numerosi immobili, possibili problemi documentali o successori e un quadro giuridico molto diverso da quello statunitense, fattori che rendono necessario esaminare con attenzione la titolarità prima di qualsiasi operazione.
Il regime cubano ha compiuto inoltre un passo nel 2026 per facilitare la partecipazione economica degli emigrati. Il , approvato il 15 aprile e pubblicato nella Gaceta Oficial il 5 maggio 2026, ha istituito la condizione migratoria di «Investitori e di Affari» per i cittadini cubani residenti all'estero che desiderano partecipare al modello economico dell'isola.
La norma faceva parte di un pacchetto che includeva anche il Decreto 150/2026, il quale stabiliva la procedura per concedere quella condizione migratoria. CiberCuba riportò allora riguardo alla entrata in vigore di queste disposizioni per investitori cubani residenti all'estero.
En Florida es presente, inoltre, un altro elemento legale che può influenzare determinati acquirenti legati a Cuba. La legislazione approvata originariamente attraverso la SB 264 considera Cuba uno dei «paesi stranieri di preoccupazione» e limita a determinati «principali stranieri» l'acquisto di immobili situati in un raggio di fino a 10 miglia da strutture militari o infrastrutture critiche.
Secondo i Codici della Florida del 2026, la definizione applicabile a persone fisiche include coloro che risiedono in uno di questi paesi e non sono cittadini statunitensi né residenti permanenti legali. La legge prevede determinate eccezioni, tra cui la possibilità di acquisire una proprietà residenziale fino a due acri, a determinate condizioni migratorie e di posizione. Una decisione dell'Undicesimo Circuito ha consentito di mantenere l'applicazione delle restrizioni, come riportato da CiberCuba nel novembre 2025.
Il dibattito sull'acquisto di una casa a Miami non è nuovo tra i cubani. Altri residenti hanno condiviso esperienze che vanno da danni strutturali nascosti e un mutuo di 5.000 dollari mensili a casi di abitazioni acquistate a prezzi molto inferiori a Cuba.
Esistono anche esempi all'estremo opposto. La creatrice Flor de Cuba ha chiuso a marzo 2026 la compra di una casa valutata intorno a un milione di dollari a Miami, finanziata con i proventi generati dalla sua attività sui social media.
La testimonianza di @candysantos_01 riporta in primo piano una domanda frequente tra i cubani della diaspora: è più conveniente destinare grandi somme di capitale a un'abitazione negli Stati Uniti o approfittare dei prezzi molto più bassi che si possono trovare a Cuba, accettando in cambio rischi giuridici, economici e di liquidità molto diversi?
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