Il Instituto Nazionale di Ordinamento Territoriale e Urbanismo ha pubblicato questo mercoledì la , che stabilisce la nuova procedura che dovranno seguire i usufruttuari di terreni statali per costruire, ricostruire, ristrutturare, dividere o ampliare abitazioni e altre proprietà.
La norma, emessa il 28 agosto, appare nella e entrerà in vigore sette giorni naturali dopo la sua pubblicazione.
Il procedimento si applica a terreni statali incolti o utilizzati in modo insufficiente, concessi in usufrutto a persone fisiche e giuridiche, e regola l'ottenimento di tre strumenti fondamentali: il Certificato di Regolazioni Territoriali e Urbanistiche, la Licenza o Autorizzazione di Opera e il Certificato di Abitabilità-Utilizzabilità.
Prima di avviare le pratiche presso la Direzione Municipale di Pianificazione Territoriale e Urbanistica, l'usufruttuario dovrà ottenere il consenso del direttore dell'azienda che gestisce il terreno o del presidente della Cooperativa di Produzione Agropecuaria proprietaria.
Se il pronunciamento è favorevole, dovrà essere attestato per iscritto, con timbro e firma, e sarà uno dei documenti necessari per avviare il processo.
Fino a 30 giorni per il primo certificato
Il primo passo sarà richiedere il Certificato delle Regolazioni Territoriali e Urbanistiche. A tal fine, oltre al pronunciamento favorevole, l'interessato dovrà presentare la domanda scritta, il Certificato di Titolare Iscritto e il contratto di usufrutto.
Una volta radicato il fascicolo, le autorità effettueranno una visita sul terreno per effettuare le misurazioni necessarie e redigere un disegno o una pianta che determinino dove potranno essere collocate le costruzioni e le distanze tra di esse.
La Direzione Municipale per l'Ordine del Territorio e l'Urbanistica ha a disposizione fino a 30 giorni lavorativi per completare la procedura: 15 giorni per armonizzare la proposta con gli organismi di consultazione e altri 15 per redigere il certificato.
Il documento stabilirà, tra gli altri elementi, la posizione delle costruzioni all'interno della particella, la percentuale di occupazione del terreno, i materiali e la tipologia costruttiva, gli accessi e il divieto di utilizzare le strutture per scopi diversi da quelli autorizzati.
Licenze di due anni e autorizzazioni per opere minori
Con quel certificato, l'usufruttuario potrà affidare il progetto esecutivo e successivamente richiedere la Licenza o l'Autorizzazione per i Lavori.
Per tale pratica dovrà presentare una domanda e il progetto esecutivo, la relazione descrittiva e i relativi piani, schizzi o bozzetti.
La Direzione Municipale avrà fino a 10 giorni lavorativi per compatibilizzare l'investimento con gli organismi di consultazione e altri 10 per verificare che il progetto rispetti le normative stabilite. Se vengono rilevati errori, dovrà comunicarli all'interessato, il quale avrà fino a 10 giorni lavorativi per correggerli.
Una volta approvato il progetto esecutivo, la Licenza di Lavoro deve essere rilasciata entro un termine massimo di 20 giorni lavorativi e potrà essere concessa in modo totale o parziale, quest'ultima quando vi sono più oggetti di lavoro indipendenti o la costruzione si svolge per fasi.
La licenza avrà una durata di due anni. Se durante questo periodo non iniziano i lavori, perderà validità, anche se potrà essere prorogata fino a un anno aggiuntivo su richiesta dell'usufruttuario.
La norma differenzia questa licenza dall'Autorizzazione ai Lavori, destinata a interventi minori ed esterni alle costruzioni esistenti, tra cui l'installazione di fonti rinnovabili di energia. Questo documento dovrà essere emesso entro 10 giorni lavorativi e avrà una validità di un anno.
Durante l'esecuzione, gli ispettori dell'Ordine Territoriale e dell'Urbanistica potranno controllare i lavori per verificare che siano conformi alla licenza e al progetto approvato.
Un'abitazione deve avere almeno 25 metri quadrati
Una volta conclusi i lavori autorizzati, l'usufruttuario dovrà richiedere il Certificato di Abitabilità. Quando la costruzione è esclusivamente un'abitazione, verrà rilasciato un Certificato di Abitabilità.
Le autorità avranno fino a 30 giorni lavorativi dalla richiesta per emettere il documento. Per richiederlo sarà necessario presentare la domanda corrispondente e la Licenza di Obra.
La risoluzione stabilisce inoltre le condizioni che una abitazione deve soddisfare per ottenere il Certificato di Abitabilità prima della scadenza del termine della Licenza di Lavori.
In questi casi, l'edificio dovrà avere accesso indipendente, almeno tre locali —camera, bagno e cucina— e una superficie utile minima di 25 metri quadrati, oltre a soddisfare gli altri requisiti legali di abitabilità.
Per rilasciare il Certificato di Abitabilità-Utilizzabilità si verificheranno, secondo necessità, le condizioni sanitarie, la disponibilità di acqua potabile, lo smaltimento dei liquidi di scarico, il funzionamento delle strutture di efficienza energetica e delle energie rinnovabili e la delimitazione fisica delle abitazioni.
Una volta ottenuto il documento, l'usufruttuario avrà fino a sette giorni lavorativi per presentarlo, insieme al Certificato di Tenedor Iscritto, al delegato municipale dell'Agricoltura, che dovrà aggiornare l'iscrizione e certificare la legalità della costruzione.
Un altro aspetto contemplato dalla risoluzione è chi si fa carico di determinati costi. Il costo derivante dai servizi per ottenere la certificazione catastale spetta all'ente che gestisce la terra o alla Cooperativa di Produzione Agropecuaria proprietaria. Solo previo accordo tra le parti potrà essere sostenuto dall'usufruttuario.
Nuove regole dopo la riforma della legislazione agraria
La Risoluzione 18/2026 fa parte della riorganizzazione del quadro giuridico sulla terra che il regime cubano ha promosso quest'anno.
La Legge 185 «Legge sulla Terra Agropecuaria e Forestale», approvata il 29 luglio, ha abrogato il Decreto-Legge 358 del 2018, che regolava la concessione in usufrutto di terre statali incolte.
Allo stesso modo, il Decreto 175, regolamento della nuova legge, del 27 agosto, ha annullato la Risoluzione Congiunta 1 del 2012 del Ministero dell'Agricoltura e del precedente Istituto di Pianificazione Fisica, che stabiliva la procedura per costruire, ricostruire, ristrutturare, ampliare e legalizzare miglioramenti su terreni dati in usufrutto.
Il nuovo procedimento arriva, inoltre, dopo che il Governo ha avviato nel 2024 un altro processo per cercare di regolarizzare e legalizzare le costruzioni esistenti su terreni statali assegnati ai produttori.
Nel settembre di quell'anno, sono state annunciate nuove restrizioni per la costruzione di abitazioni su terreni in usufrutto, nel contesto di un processo ufficiale volto a rivedere le edificazioni realizzate su tali terreni.
Il Governo aveva quindi approvato l'Accordo 9933 del Consiglio dei Ministri, che ha stabilito un processo di ordinamento e legalizzazione delle opere di bene su terreni assegnati in usufrutto per una durata prevista di cinque anni.
Anche attraverso il è stata aperta la possibilità di legalizzare determinate abitazioni costruite tra il 2008 e il 2023, a patto che soddisfino i requisiti stabiliti e siano collegate alla produzione agricola o forestale.
Le costruzioni che non soddisfacevano le condizioni richieste potevano essere soggette al programma governativo per il contrasto alle illegalità edilizie.
L'argomento ha assunto maggiore rilevanza quest'anno con la riforma della legislazione agraria e i tentativi del Governo di ampliare lo sfruttamento dei terreni statali incolti in mezzo alla crisi produttiva e alimentare che sta attraversando Cuba.
Nel mese di giugno, il governante Miguel Díaz-Canel ha ordinato di accelerare la consegna di terre incolte e ampliare l'usufrutto a diversi attori economici come parte della strategia ufficiale per aumentare la produzione agricola.
La nuova Risoluzione 18/2026 stabilisce ora il percorso amministrativo che dovranno seguire coloro che, dopo aver ricevuto queste terre in usufrutto, intendono costruire o modificare abitazioni e altre costruzioni collegate alla loro sfruttamento.
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