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Il governo cubano ha messo in consultazione pubblica un nuovo Anteprogetto di Legge sulla Casa che, se approvato, abolirebbe la Legge Generale sulla Casa del 1988 e modificherebbe aspetti sensibili del regime di proprietà sull'isola.
In mezzo a un deficit abitativo che supera le 900.000 abitazioni e con più di un terzo del patrimonio edilizio in condizioni regolari o cattive, la proposta introduce cambiamenti strutturali nella politica immobiliare, alcuni dei quali sono stati a lungo richiesti dai cittadini.
A seguire, analizziamo ciò che devi sapere sul nuovo Anteprogetto di Legge sulla Casa a Cuba, come recentemente riportato dal mezzo ufficiale Cubadebate.
Fine della confisca per uscita definitiva dal paese
Uno dei cambiamenti più significativi è la eliminazione della confisca delle abitazioni per chi emigra.
Secondo il testo stesso divulgato, per la prima volta i cubani che si stabiliranno permanentemente all'estero potranno conservare, ereditare e trasmettere le loro proprietà senza perderle a causa della residenza al di fuori del paese.
Per decenni, l'uscita definitiva comportava la perdita automatica dell'immobile, una misura che ha generato insicurezza giuridica e ha colpito migliaia di famiglie.
Con questa modifica, lo Stato equipara formalmente i diritti patrimoniali degli emigrati a quelli dei residenti a Cuba, almeno per quanto riguarda la proprietà immobiliare.
Fino a due abitazioni... e una di riposo
L'anteprogetto amplia la possibilità di accumulazione legale di immobili.
Le persone fisiche potranno essere proprietarie di fino a due abitazioni, senza contare una terza categoria: la cosiddetta “abitazione di riposo”, situata in zone di mare, campagna o montagna, che potrà essere posseduta in modo indipendente.
Fino ad ora, la proprietà era severamente limitata, e il nuovo quadro normativa ne allenta tali restrizioni, il che potrebbe avere un impatto sia sul mercato immobiliare che sulla disuguaglianza patrimoniale, in un contesto in cui buona parte della popolazione affronta difficoltà economiche per accedere anche a una abitazione in condizioni adeguate.
Compravendita e eredità con meno ostacoli
Il testo promette anche di semplificare i processi di trasferimento di proprietà.
Si flexibilizzano le regole per la vendita, donazione, permuta e eredità.
Le abitazioni per le vacanze avranno gli stessi diritti di trasferimento delle residenziali, e tutte potranno essere oggetto di compravendita senza le restrizioni amministrative che hanno storicamente caratterizzato il mercato immobiliare cubano.
Il governo propone di ridurre la discrezionalità degli organi locali e di stabilire procedure più snelle, nel tentativo di dare impulso al settore.
Ipotecarie: Una figura inedita nella legislazione cubana
Per la prima volta, la legge introduce la figura del finanziamento ipotecario.
Questo permetterebbe alle famiglie di acquistare o costruire abitazioni tramite prestiti a lungo termine garantiti con l'immobile stesso.
Fino ad ora, le opzioni si limitavano al risparmio personale, ai trasferimenti di denaro o alla costruzione progressiva.
Il meccanismo si completerebbe con crediti bancari tradizionali e sussidi statali per i settori vulnerabili.
Tuttavia, l'efficacia reale di questa misura dipenderà dalle condizioni finanziarie, dai tassi d'interesse e dalla capacità di pagamento in un paese dove gli stipendi statali continuano a essere insufficienti di fronte all'inflazione.
Sussidi e settori prioritari
L'anteprogetto stabilisce le priorità per l'assegnazione dei benefici.
Sono inclusi i soggetti colpiti da disastri naturali, famiglie in situazione di sovraffollamento, giovani in età lavorativa, famiglie numerose, anziani, persone con disabilità e vittime di violenza domestica.
È stato incluso un capitolo specifico sull'accesso dei giovani all'abitazione, riconoscendo le barriere che devono affrontare nel mercato immobiliare.
Tuttavia, la principale sfida rimane la disponibilità reale di risorse e materiali da costruzione.
Cambiamenti nel regime degli affitti
La proposta aumenta la proporzione di alloggi destinati all'affitto e autorizza esplicitamente il subaffitto.
Con questo si cerca di ampliare l'offerta in un mercato caratterizzato dalla scarsità e dagli elevati prezzi informali.
L'intenzione ufficiale è quella di dinamizzare il mercato degli affitti formali e offrire alternative a coloro che non possono accedere alla proprietà.
L'impatto dipenderà da come saranno regolati i prezzi e dalla capacità dello Stato di vigilare senza generare nuovi ostacoli burocratici.
Un fondo abitativo in stato di deterioramento
Cuba dispone di circa 4,1 milioni di abitazioni, ma il 35% - circa 1,4 milioni - si trova in condizioni regolari o pessime.
L'anteprogetto prevede che lo Stato si occupi della riabilitazione strutturale degli edifici in grave stato di degrado attraverso programmi integrati.
Inoltre, rafforza i consigli di amministrazione negli edifici multifamiliari, che potranno fissare le quote, contrattare servizi, affittare spazi comuni e accedere a crediti bancari per la manutenzione.
Il deterioramento strutturale del patrimonio abitativo è stato uno dei problemi più evidenti in città come L'Avana, dove i crolli parziali e totali si ripetono ogni anno.
Semplificazione normativa
Il governo riconosce che la dispersione legislativa ha generato mancanza di controllo e ritardi.
Attualmente esistono nove decreti-legge e 127 norme relative all'abitazione. La nuova legge cerca di unificare il quadro giuridico, semplificare le procedure e ridurre la burocrazia, in un contesto in cui la costruzione e la legalizzazione delle abitazioni avanzano con estrema lentezza.
Un deficit che non lascia margine
Il contesto economico risulta determinante.
Nel primo semestre del 2025 sono state costruite solo 2.728 abitazioni, il che rappresenta una crescita di appena lo 0,1% su base annua.
Il deficit abitativo supera le 929 mila unità e il ritmo di costruzione è ben al di sotto delle reali necessità del paese.
Senza un aumento sostanziale nella produzione di materiali, finanziamenti e capacità costruttiva, la nuova legge potrebbe affrontare seri limiti pratici.
Cosa manca per l'approvazione del Progetto di Legge sulla casa a Cuba?
La consulta pubblica si protrarrà fino al 28 febbraio 2026. Le opinioni possono essere inviate all'indirizzo email ufficiale istituito dal Ministero delle Costruzioni.
Dopo l'elaborazione dei criteri ricevuti, l'ente redigerà il testo definitivo che sarà presentato all'Assemblea Nazionale del Potere Popolare, presumibilmente prima della fine dell'anno.
L'anteprogetto introduce cambiamenti significativi nel regime di proprietà e finanziamento, ma la sua efficacia dipenderà da un fattore chiave: se la riforma legale riuscirà a tradursi in soluzioni concrete per un paese in cui centinaia di migliaia di famiglie continuano ad aspettare una casa dignitosa.
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