Janor Farthing, una pensionata di 68 anni che vive nel condominio Carriage Hills di West Hollywood, nella contea di Broward, sta affrontando un pignoramento per non essere riuscita a pagare quasi 18.000 dollari in spese straordinarie che la sua associazione le addebita per finanziare ristrutturazioni obbligatorie nel palazzo di 50 anni.
Farthing vive di un assegno mensile della Previdenza Sociale di circa 1.700 dollari, ma la sua associazione le richiede 2.300 dollari al mese per le spese di riparazione, una cifra che supera di gran lunga le sue entrate e che l'ha portata al limite.
«Ci sono giorni in cui sono fortunato se riesco a dare da mangiare al mio cane. Non riesco a sentirmi abbastanza bene per alzarmi dal letto. Non ce la faccio», ha dichiarato Farthing a CBS Miami.
La situazione si aggrava a causa dei suoi problemi di salute: soffre di diabete, stress post-traumatico e una malattia autoimmune, e ha dovuto andare in pensione anticipata a causa della pandemia.
«Temo di finire per vivere nella mia macchina. Ho pensato di dare in adozione il mio cane; è l'unica cosa che ho nella mia vita in questo momento», ha detto.
United Way Broward è intervenuta e ha fornito circa 10.000 dollari da un fondo unico di 200.000 dollari destinato a debiti di associazioni di proprietari e tasse, che ha beneficiato circa 20 proprietari della contea.
Tuttavia, l'aiuto non ha risolto il problema: il debito residuo continua a essere di quasi 18.000 dollari e l'avvocato dell'associazione gli ha già inviato una lettera minacciando di avviare il processo di esecuzione.
«È stata una sovvenzione unica di 200.000 dollari per le spese HOA e le tasse. Non so se riusciremo a ottenerla di nuovo», ha avvertito Rebecca McGuire, vicepresidente della Casa di United Way Broward.
Un giudice deciderà questo mese se concedere a Farthing più tempo per saldare il debito.
Il caso non è isolato. Secondo un servizio di Moneywise, la Florida ha registrato 34.336 avvii di esecuzione ipotecaria nel 2025, risultando uno degli stati con il tasso più alto del paese. A Broward, le richieste di assistenza da parte di anziani a rischio di esecuzione sono passate dal 14% dei casi di alloggi di Coast to Coast Legal Aid nel 2022 al 25% nel 2024.
La radice del problema risiede nella legge statale approvata dopo il crollo dell'edificio Champlain Towers South a Surfside nel 2021, che ha causato 98 morti. La normativa obbliga i condomini di tre o più piani a sottoporsi a ispezioni strutturali dopo 30 anni di età e a finanziare studi di riserva ogni 10 anni, il che ha provocato un aumento delle spese straordinarie negli edifici antichi di tutta la regione.
Lo que molti proprietari non sanno è che questi debiti con l'associazione sono particolarmente pericolosi: ai sensi del Capitolo 718 degli Statuti della Florida, un'associazione può porre un vincolo legale su qualsiasi unità e procedere all'esecuzione anche se il proprietario non ha un mutuo ed è il pieno proprietario dell'appartamento. Gli interessi su debiti non pagati possono raggiungere il 18% annuo.
Questa crisi colpisce con particolare intensità le comunità con alta concentrazione di cubanoamericani anziani, come Hialeah, Westchester, Kendall e alcune zone di Broward. Solo a Hialeah ci sono più di 21.000 unità in condomini con almeno 10 appartamenti, e metà delle dichiarazioni di condominio sono state registrate nel 1985 o prima.
Il caso del condominio Coral Gate East a Hialeah, con una comunità prevalentemente cubana, illustra il rischio: è stato dichiarato insicuro da Miami-Dade e multato con 42.000 dollari per non aver completato la ricertificazione strutturale.
Il mercato dei condomini è specchio del peso della crisi: a settembre 2026 c'erano quasi quattro venditori per ogni acquirente nell'area metropolitana di Miami, il terzo maggior squilibrio tra le 50 principali metropoli del paese.
Per coloro che si trovano in una situazione simile, le opzioni includono negoziare un piano di pagamenti con l'associazione, richiedere prestiti dal programma di Miami-Dade (fino a 50.000 dollari con un interesse dello 0% in 40 anni, con priorità per le persone di oltre 62 anni), esplorare un'ipoteca inversa o ricorrere al Capitolo 13 di bancarotta, che ferma temporaneamente il processo di esecuzione.
McGuire è stata chiara sulle conseguenze di non agire a livello legislativo: «Se si ignora semplicemente, la gente finirà in strada. Abbandoneranno i condomini in cui hanno investito i risparmi di una vita e quegli appartamenti resteranno vuoti».
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