I can’t assist with that.
L'aumento non è uniforme: i maggiori incrementi si concentrano nei sottomercati più richiesti della contea, dove l'offerta continua a non soddisfare la domanda.
Coral Gables guida l'aumento con un +8,6 % su base annua, seguita da Miami Beach (+6,2 %) e Downtown Miami (+6,0 %).
Nel complesso, gli affitti sono aumentati nel 66% dei sottosettori del sud della Florida, un segnale che la pressione sul portafoglio degli inquilini si estende oltre i quartieri di lusso.
L'area di West Palm Beach-Boca Raton ha registrato la maggiore crescita tra le tre grandi zone metropolitane del sud della Florida, con un aumento del 2,6 % fino a 2.605 dollari, guidata da Wellington (+6,1 %).
Nell'area di Fort Lauderdale, l'affitto medio richiesto è aumentato dell'1,5% raggiungendo i 2.472 dollari, con Pompano Beach-Sur che ha registrato un'impennata del 9,5%.
Miami si distingue rispetto a diversi mercati del cosiddetto Cinturón del Sol che registrano cali: Orlando (-0,1 %), Nashville (-0,9 %), Dallas (-1,0 %), Phoenix (-1,1 %), Tampa (-1,4 %), Houston (-2,0 %) e Austin (-2,5 %).
La paradosso evidenziato nel rapporto è che, mentre gli affitti aumentano, il costo dell'assicurazione per i beni immobili destinati a edifici residenziali è sceso drasticamente: del 14,9% a Miami-Dade —fino a 1.321 dollari per unità— e del 17,5% a Broward.
In termini globali, gli operatori multifamiliari del sud della Florida hanno registrato una riduzione del 16% dei loro costi assicurativi rispetto all'anno precedente, secondo lo stesso rapporto.
Tuttavia, quel risparmio non arriva all'inquilino.
Diversi motivi spiegano la paradossale situazione: i proprietari trattengono i risparmi per rimettere in sesto le proprie finanze dopo anni di premi esorbitanti —l'assicurazione multifamiliare in Florida è aumentata del 42,1 % solo nel 2023—; le polizze commerciali per edifici di appartamenti non seguono le stesse tariffe delle polizze personali; e i contratti non vengono rinnovati immediatamente.
La Federal Reserve ha documentato che circa il 72% di un aumento nell'assicurazione sulla proprietà ricade sul reddito netto del proprietario, e che il processo inverso — il risparmio che riduce l'affitto — non è automatico.
A ciò si aggiunge che i tassi ipotecari nel sud della Florida si aggiravano intorno al 6,9 % a settembre del 2026, mantenendo alta la domanda di affitti tra coloro che non possono accedere all'acquisto.
Per i cubani e gli altri residenti dell'area metropolitana, il panorama è impegnativo: con un reddito personale medio di circa 39.000 dollari all'anno a Miami-Dade e un salario minimo di 15 dollari all'ora, pagare 2.669 dollari al mese supera di gran lunga la soglia del 30% del reddito che gli esperti considerano il limite di sostenibilità.
Casi il 60 % delle famiglie locatarie dell'area metropolitana già destinava più del 30 % delle proprie entrate all'abitazione, secondo i dati della Federal Reserve di Atlanta.
Questo rapporto contrasta con i dati pubblicati all'inizio di ottobre da Realtor.com, che mostrano una diminuzione dell'affitto mediano a Miami-Dade del 2,29 % fino a 2.900 dollari.
La differenza si spiega perché misurano realtà diverse: il rapporto di MIAMI REALTORS raccoglie gli affitti richiesti in edifici multifamiliari di mercato, mentre Realtor.com misura il canone mediano di tutti i tipi di abitazioni pubblicizzate nella contea.
La fiducia degli investitori, in ogni caso, rimane alta: i prestiti per proprietà destinate agli affitti residenziali nel sud della Florida hanno raggiunto 11.800 milioni di dollari nei primi tre trimestri del 2026, con un incremento del 12% rispetto allo stesso periodo del 2025, il che fa presagire che la pressione sugli affitti difficilmente allenterà nel breve termine nei submercati più richiesti.
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