Il Regolamento Decreto-legge 27/2026, approvato il 29 settembre e pubblicato giovedì nel BOE come disposizione numero BOE-A-2026-20385, entrerà in vigore venerdì 2 ottobre e stabilisce nuove regole di proroga e indennizzo per i contratti di locazione di abitazioni principali in Spagna.
Este è il secondo dei due decreti abitativi che il Consiglio dei Ministri ha approvato nella stessa sessione. Il primo, il RDL 26/2026, è entrato in vigore il 1° ottobre e regola gli affitti temporanei e per stanze; il secondo è stato pubblicato con un giorno di ritardo perché modifica un articolo del primo, che doveva essere già in vigore. Le nuove misure di affitto che cambiano le regole per gli inquilini sono state anticipate il 30 settembre, quando il secondo decreto risultava ancora in attesa di pubblicazione.
Cosa cambia nei contratti di abitazione principale?
Il decreto dà nuova redazione all'articolo 10 della Legge sugli Affitti Urbani e rende la continuità del contratto la regola generale. Secondo il testo del BOE, «la continuità del contratto diventa la regola e la sua estinzione, una decisione espressa del locatore che deve essere adottata in momenti determinati e con sufficiente anticipo».
Una volta superato il periodo minimo di durata —cinque anni se il locatore è una persona fisica e sette anni se è una persona giuridica—, il contratto si proroga automaticamente per periodi successivi della medesima durata, a meno che una delle parti comunichi la propria volontà di non rinnovarlo secondo i termini previsti dalla legge.
Il termine di preavviso del locatore per comunicare tale decisione aumenta da quattro a sei mesi, mentre quello dell’inquilino rimane di due mesi.
Quando spetta l'indennità di almeno 12 mensilità?
Quando il proprietario comunicherà validamente la sua volontà di non rinnovare il contratto e non sussista alcuna delle eccezioni previste dalla norma, dovrà corrispondere all'inquilino un'indennità equivalente a almeno 12 mensilità dell'affitto corrispondente a un'abitazione di caratteristiche simili.
Il calcolo sarà effettuato, sempre che sia possibile, secondo il sistema statale di riferimento per i prezzi degli affitti residenziali e, in nessun caso, potrà essere inferiore a un mese di affitto per ogni anno di residenza dell'inquilino nell'abitazione. Pertanto, in determinati casi, il risarcimento può superare le 12 mensilità. Il pagamento deve essere effettuato al momento della consegna delle chiavi.
La compensazione non è automatica né universale. Il decreto prevede diverse circostanze in cui il locatore può porre fine al contratto senza dover pagare questa indennità.
Quando non è dovuta l'indennizzazione
Tra i presupposti contemplati dal decreto vi è che il locatore, quando sia una persona fisica, necessiti dell'abitazione per destinarla a residenza permanente per sé stesso, per determinati familiari fino al secondo grado di consanguineità o di adozione, o per il coniuge in caso di separazione, divorzio o nullità matrimoniale.
Se l'abitazione non viene occupata entro il termine previsto dalla norma, salvo che ci sia una causa di forza maggiore, il precedente inquilino può riacquistare il diritto di richiedere l'indennizzo corrispondente.
Non procede nemmeno la compensazione quando l'inquilino non abbia effettivamente abitato l'immobile per più di sei mesi nei dodici precedenti alla notifica, salvo nei casi giustificati previsti dalla legge, tra cui determinate circostanze legate alla salute, al lavoro, agli studi o alla cura di familiari.
Un'altra eccezione si verifica quando l'inquilino dispone di un'altra abitazione idonea a soddisfare le sue esigenze residenziali nello stesso comune.
La norma esclude anche l'indennizzo quando le parti formalizzano un nuovo contratto di locazione o quando l'inquilino rifiuta un'offerta formale per proseguire nella stessa abitazione attraverso un nuovo contratto che soddisfi le condizioni stabilite dalla legge.
Allo stesso modo, il decreto prevede determinate situazioni di vulnerabilità del locatore, che dovranno essere comprovate secondo i termini richiesti dalla norma.
Inoltre, il diritto all'indennizzo non si genera nemmeno quando l'inquilino soddisfa i requisiti per usufruire di un proroga legale obbligatoria prevista dalla legislazione sugli affitti, anche se alla fine non la richiede.
Cosa succede con i contratti già in vigore
La disposizione transitoria unica del decreto stabilisce un regime specifico per i contratti in essere al momento dell'entrata in vigore della riforma.
Per le scadenze interessate dalle nuove normative, se al momento dell'entrata in vigore rimangono meno di sei mesi alla scadenza del contratto, il locatore potrà comunicare la sua volontà di non rinnovarlo con un preavviso minimo di quattro mesi.
Le comunicazioni di non rinnovo effettuate validamente prima dell'entrata in vigore della nuova norma mantengono la loro efficacia e sono regolate dal regime transitorio stabilito nel decreto, senza che l'approvazione di queste nuove regole generi di per sé il diritto alla nuova indennità.
La norma stabilisce anche che la vendita dell'immobile non elimina automaticamente il possibile diritto dell'inquilino a ricevere la compensazione. Nei casi in cui l'acquirente subentri nella posizione del locatore, assumerà le obbligazioni corrispondenti, salvo che ricorrano alcune delle eccezioni stabilite dalla legge.
Entrata in vigore e convalida parlamentare: due scadenze distinte
Il decreto produce effetti da questo venerdì 2 ottobre, ma la sua continuità dipende dalla convalida del Congresso dei Deputati.
La Costituzione stabilisce che i decreti-legge devono essere sottoposti a dibattito e votazione parlamentare entro 30 giorni dalla loro promulgazione. L’assemblea straordinaria per votare questa norma era prevista per lo stesso giorno della sua entrata in vigore.
La convalida non era garantita, a causa delle posizioni annunciate da diversi gruppi parlamentari, tra cui Junts e il PNV.
L'esperto José Ramón Zurdo, dell'Agenzia Negoziante degli Affitti, ha avvertito che, se il decreto verrà convalidato, «l'offerta dopo il 31 dicembre 2028 si ridurrebbe a un terzo dell'attuale». L'affermazione costituisce una stima dello specialista sugli effetti possibili della misura sul mercato degli affitti.
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