I conduttori della Florida potrebbero finire per assumere parte del costo di una riforma destinata a ridurre le tasse per i proprietari di case se gli elettori approveranno a novembre la Emendamento 3, secondo una nuova analisi sui possibili effetti sulle proprietà in affitto.
I calcoli, attribuiti da Florida Politics a Jared Walczak, ricercatore senior della Tax Foundation, suggeriscono che l'aumento dell'esenzione fiscale per le abitazioni principali potrebbe trasferire una maggiore parte dell'onere fiscale verso proprietà che non rientrano nell'esenzione homestead, tra cui quelle destinate all'affitto.
La Tax Foundation aveva già avvertito in un'analisi sulla proposta che una riduzione considerevole della base imponibile delle abitazioni principali potrebbe portare a tassi più elevati sulle proprietà che rimangono soggette a tassazione, inclusi complessi di appartamenti e altre proprietà non homestead.
Secondo le proiezioni di Walczak, l'imposta immobiliare media su una proprietà di appartamenti potrebbe aumentare di circa $406 annui entro il 2028, mentre per le case destinate all'affitto l'incremento potrebbe raggiungere circa $1,081 all'anno.
Per le abitazioni occupate dai rispettivi proprietari che non qualificano per l'esenzione homestead, l'aumento previsto sarebbe di $1,196.
Tuttavia, quelle cifre non rappresentano aumenti automatici. Il calcolo parte dall'assunto che le autorità fiscali locali aumentino le aliquote, nei limiti della legge, per compensare parte delle entrate che cesserebbero di riscuotere a causa dell'ampliamento dell'esenzione.
Sotto questo scenario, la Tax Foundation stima che il carico totale dell'imposta sulle proprietà residenziali in affitto potrebbe aumentare del 14,1% quando la nuova esenzione sarà pienamente in vigore nel 2028, mentre la parte corrispondente alle imposte non scolastiche potrebbe salire del 22,6%.
Walczak ritiene che una buona parte di questi maggiori costi finirebbe per essere trasferita gradualmente agli inquilini attraverso gli affitti e ha avvertito che potrebbero influenzare anche la costruzione di nuove abitazioni e lo sviluppo di progetti accessibili.
Che cos'è l'Emendamento 3?
La Emendamento 3 è una proposta di modifica della Costituzione della Florida che sarà sottoposta a voto nelle elezioni generali del 3 novembre 2026. Per essere incorporato nella Costituzione statale ha bisogno del supporto di almeno il 60% degli elettori.
Secondo il testo ufficiale, la proposta aumenterebbe l'esenzione homestead per le imposte immobiliari non relative ai distretti scolastici fino a $150,000 nel 2027 e $250,000 nel 2028, con adeguamenti successivi per l'inflazione.
L'esenzione homestead beneficia l'abitazione che costituisce la residenza principale del proprietario. Pertanto, le proprietà in affitto, le seconde case e le proprietà commerciali non riceverebbero tale estensione dell'esenzione.
La proposta include, tuttavia, un'altra modifica che influisce direttamente su queste proprietà: ridurrebbe il 10% al 5% il limite annuale di crescita del loro valore tassato ai fini fiscali.
Stabilisce inoltre un meccanismo affinché, in futuro, contee e municipi possano ampliare ulteriormente l'esenzione sulle abitazioni principali, fino a raggiungere eventualmente il valore catastale completo, e fissa determinate regole riguardanti l'uso delle entrate provenienti dalle tasse immobiliari locali.
La misura non influirebbe sulle tasse destinate ai distretti scolastici e, se riceve l'approvazione richiesta alle urne, comincerà a entrare in vigore il 1 gennaio 2027.
Coloro che sostengono la proposta affermano che essa permetterebbe di alleggerire il carico fiscale dei proprietari che utilizzano le loro abitazioni come residenza principale.
Florida Realtors, uno dei gruppi che ha sostenuto pubblicamente l'Emendamento 3, sottolinea inoltre che la riduzione del limite di crescita delle valutazioni delle proprietà non residenziali potrebbe offrire maggiore prevedibilità ai proprietari di immobili commerciali e in affitto.
I principali analisi critici, tra cui quelli della Tax Foundation e di altre organizzazioni dedicate alla politica fiscale, suggeriscono invece che una riduzione sostanziale della base imponibile delle abitazioni principali potrebbe costringere i governi locali a ridurre la spesa, cercare nuove entrate o aumentare le tasse sulle proprietà che continuano a essere tassate.
Affitti già elevati nel sud della Florida
Il dibattito si svolge in un momento in cui il costo della vita continua a esercitare una forte pressione su numerose famiglie del sud della Florida.
Nel luglio del 2026, l'affitto medio nella città di Miami si aggirava attorno ai $2,957 al mese, mentre per l'intera area metropolitana si collocava intorno a $2,279, con una diminuzione del 5% rispetto all'anno precedente.
Le cifre mostrano anche importanti differenze all'interno del mercato stesso. A Brickell, l'affitto medio si aggirava attorno ai $3,986 mensili ad agosto, secondo i dati di Realtor.com.
I elevati costi degli alloggi stanno avendo conseguenze anche sull'indipendenza dei residenti più giovani.
All'inizio dell'anno, giovani e adulti del sud della Florida raccontavano le difficoltà nel lasciare la casa familiare a causa, tra gli altri fattori, del prezzo degli affitti e dell'elevato costo della vita.
Questo contesto rende particolarmente rilevante qualsiasi cambiamento fiscale che possa ripercuotersi sui proprietari di abitazioni in affitto e, eventualmente, sul prezzo che pagano i residenti.
Cosa dicono i sondaggi?
Una sondaggio di St. Pete Polls realizzato dal 15 al 17 settembre tra 913 elettori probabili della Florida ha registrato un 44,9% di sostegno all'Emendamento 3, rispetto a un 30,4% di opposizione e a un 24,8% di indecisi. Il sondaggio ha avuto un margine di errore di ±3,2 punti percentuali.
La misurazione riflette unicamente l'opinione registrata durante quei giorni. La proposta avrà bisogno del sostegno di almeno il 60% degli elettori a novembre per essere incorporata nella Costituzione della Florida.
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