Un cambiamento importante si avvicina per migliaia di proprietari assicurati da Citizens Property Insurance Corporation in Florida: a partire dal 1 gennaio 2027, la maggior parte delle polizze residenziali che includono copertura contro il vento dovranno comprendere anche unassicurazione contro le inondazioni, anche se l'abitazione si trova al di fuori di una zona considerata ad alto rischio da FEMA.
La misura rappresenta l'ultima fase di un requisito approvato dalla Legislatura della Florida e attuato progressivamente negli ultimi anni.
Fino ad ora, al di fuori delle zone speciali a rischio di inondazione, l'obbligo dipendeva principalmente dal valore assicurato dell'abitazione. Nel 2027, quella soglia svanisce.
La informazione ufficiale di Citizens sull'assicurazione contro le inondazioni stabilisce che, per le polizze nuove o rinnovate con copertura per il vento, a partire dal 1 gennaio 2027 le abitazioni colpite dovranno avere una copertura contro le inondazioni indipendentemente dal loro valore.
Non importa se la casa si trova al di fuori di una zona ad alto rischio
Questo è probabilmente il cambiamento che può sorprendere di più i proprietari.
Una vivienda non deve necessariamente trovarsi all'interno di una Special Flood Hazard Area (SFHA) di FEMA per essere soggetta ai requisiti di Citizens.
Le abitazioni situate in quelle zone a rischio elevato erano già obbligate a dotarsi di un'assicurazione contro le inondazioni sin dalle fasi precedenti del programma.
Per le proprietà situate al di fuori di queste aree, Citizens ha applicato un calendario progressivo:
2024: abitazioni con Coverage A di $600.000 o più.
2025: abitazioni con Coverage A di $500.000 o più.
2026: abitazioni con Coverage A di $400.000 o più.
2027: tutte le polizze interessate, indipendentemente dal valore.
Ciò significa che un'abitazione assicurata per $250.000, $300.000 o qualsiasi importo inferiore che finora sarebbe rimasta esente dal requisito poiché si trova al di fuori di una zona FEMA ad alto rischio potrebbe dover essere coperta da un'assicurazione contro le inondazioni quando la sua polizza entrerà in vigore o verrà rinnovata a partire dal 1 gennaio 2027.
Non inizia necessariamente il 1° gennaio per tutti
La data del 1 gennaio 2027 segna l'inizio della nuova fase, ma ciò non significa che tutte le polizze attuali di Citizens cambieranno esattamente in quel giorno.
Il requisito si applica alle nuove polizze e alle rinnovazioni con data di effetto a partire dal 1 gennaio 2027.
Ad esempio, un proprietario la cui polizza di Citizens si rinnoverà a marzo del 2027 dovrà avere la copertura corrispondente per quel rinnovo.
Perciò, i clienti devono controllare in anticipo la data di scadenza e di rinnovo della loro polizza.
Quali polizze sono interessate?
Citizens sottolinea che l'obbligo si estende alla maggior parte delle sue polizze residenziali personali che includono copertura contro il vento.
Tra i principali casi coinvolti ci sono i proprietari di abitazioni unifamiliari e altre proprietà residenziali coperte da Citizens che abbiano una protezione contro il vento o l'uragano.
La legge della Florida consente a Citizens di considerare non idoneo per copertura residenziale un richiedente o assicurato che si rifiuta di ottenere e mantenere l'assicurazione contro le inondazioni richiesta.
Ci sono eccezioni importanti
L'obbligo non si applica esattamente allo stesso modo a tutte le polizze di Citizens.
La compagnia attualmente identifica diverse eccezioni:
Polizze per proprietari di unità condominiali.
Polizze di contenuto per inquilini.
Polizze che escludono la copertura per vento o grandine.
Questo è particolarmente rilevante a Miami-Dade e in altre zone del sud della Florida, dove c'è un gran numero di proprietari di appartamenti in condomini.
Un proprietario di un'unità condominiale non dovrebbe presumere di essere soggetto alla regola generale senza prima verificare il tipo esatto di polizza che ha con Citizens.
Citizens non vende l'assicurazione contro le inondazioni
Un altro punto fondamentale è che Citizens non offre direttamente copertura contro le inondazioni.
La legislazione della Florida stabilisce espressamente che Citizens Property Insurance Corporation non può offrire quella copertura.
Il proprietario deve ottenere una polizza separata attraverso il National Flood Insurance Program (NFIP) o tramite un'assicurazione privata che offra una copertura conforme ai requisiti stabiliti dalla Florida e dai Citizens.
Questo significa che un cliente che mantiene Citizens come assicurazione principale per la casa potrebbe finire per pagare due coperture diverse:
La polizza residenziale di Citizens.
Una polizza separata contro le inondazioni.
Qual è l'importo richiesto da Citizens per l'assicurazione contro le inondazioni?
Per le polizze abitative soggette al requisito, Citizens stabilisce come regola generale che la copertura contro le inondazioni sulla struttura deve essere pari o superiore al valore dell'abitazione assicurata ai sensi di Coverage A della polizza di Citizens.
Tuttavia, esiste una limitazione importante.
El NFIP stabilisce un massimo ordinario di $250.000 di copertura per la struttura nelle abitazioni residenziali.
Quando il livello richiesto da Citizens non è disponibile tramite il NFIP, Citizens accetta il massimo di copertura per cui il proprietario è idoneo.
La compagnia pubblica attualmente:
$250.000 come limite massimo di Coverage A all'interno del programma regolare del NFIP.
$35.000 in determinate comunità all'interno del programma di emergenza del NFIP.
I proprietari possono anche valutare alternative private che soddisfino le condizioni richieste dalla legislazione della Florida.
Non confondere il valore di mercato con la Coverage A
Durante le fasi precedenti del requisito, le soglie di $600.000, $500.000 e $400.000 si riferivano al valore assicurato di ricostruzione conosciuto come Coverage A.
Non si trattava necessariamente del prezzo d'acquisto, del valore del terreno né del prezzo che avrebbe avuto la proprietà se fosse stata venduta sul mercato.
Una casa che vale $700.000 sul mercato, per esempio, può avere una cifra diversa in Coverage A perché l'assicurazione calcola fondamentalmente il costo di ricostruire la struttura.
A partire dal 2027, questa differenza perde importanza per determinare se si accede alla fase finale, poiché il requisito viene ampliato alle polizze interessate indipendentemente dal valore di Coverage A.
Quali documenti dovrà presentare il proprietario?
Citizens richiede ai nuovi clienti e a coloro che rinnovano una polizza interessata di dimostrare di avere l'assicurazione contro le inondazioni adeguata.
Devono anche completare il modulo denominato Policyholder Affirmation Regarding Flood Insurance (CIT FW01).
Come prova di copertura, Citizens accetta attualmente documenti come:
Le dichiarazioni della polizza contro le inondazioni.
Una richiesta di assicurazione contro le inondazioni corredata da prova di pagamento mentre la polizza è in attesa.
In determinati casi, è necessaria la prova di un'endorso di inondazione che soddisfi i requisiti corrispondenti.
Il proprietario dovrebbe coordinare il processo con il suo agente prima del rinnovo per evitare problemi di idoneità.
Cosa succede se non viene presentata l'assicurazione richiesta?
La conseguenza può essere significativa.
La legislazione della Florida consente a Citizens di negare la copertura o di non mantenere l'idoneità di una proprietà quando l'assicurato si rifiuta di ottenere e mantenere l'assicurazione contro le inondazioni obbligatoria.
Citizens ha inoltre spiegato che gli assicurati interessati possono ricevere avvisi di non rinnovo relativi al mancato rispetto del requisito di inondazione.
Ciò non significa necessariamente che un avviso di questo tipo sia irreversibile.
Quando il problema riguarda esclusivamente la mancanza della documentazione o della copertura richiesta, il proprietario deve contattare rapidamente il proprio agente per sapere cosa deve presentare prima di perdere definitivamente la possibilità di rinnovare.
Non è un obbligo per tutte le assicurazioni private della Florida
Un altro dettaglio importante è che questo requisito è direttamente legato all'idoneità per mantenere una polizza di Citizens.
Non significa che dal 2027 tutti i proprietari della Florida, indipendentemente dalla loro compagnia, siano obbligati da questa norma a stipulare un'assicurazione contro le inondazioni.
Le compagnie assicurative private possono avere i propri requisiti e un ente ipotecario può anche richiedere una copertura contro le inondazioni in determinate circostanze.
Ma la fase finale del 2027 fa parte specificamente delle regole stabilite per i Citizens.
Un mutuo può anche richiedere un'assicurazione contro le inondazioni
Esiste un altro requisito indipendente da Citizens.
Le proprietà situate in determinate zone ad alto rischio che hanno un'ipoteca garantita dal governo federale devono normalmente mantenere un'assicurazione contro le inondazioni.
Per questo motivo, alcuni proprietari erano già tenuti ad avere una polizza NFIP o equivalente molto prima del cambiamento di Citizens.
Il requisito di Citizens estende la situazione a molte abitazioni che potrebbero trovarsi al di fuori di quelle zone e che non erano soggette ai requisiti federali a causa della loro posizione.
La polizza tradizionale per l'abitazione di solito non copre un'inondazione
Una delle ragioni per cui queste due coperture vengono gestite separatamente è che una polizza residenziale standard normalmente non copre i danni causati direttamente da un'alluvione.
Un uragano, ad esempio, può provocare danni di diversi tipi.
I danni causati dal vento possono rientrare nella polizza residenziale, mentre un'inondazione per accumulo o ingresso d'acqua può richiedere una polizza specifica per inondazioni.
Perciò, avere una copertura contro uragani o venti non significa automaticamente che l'abitazione sia assicurata contro le inondazioni.
A Miami-Dade alcuni proprietari possono ottenere fino al 35% di sconto
Per i residenti di Miami-Dade, esiste un elemento aggiuntivo che può aiutare a ridurre il costo.
CiberCuba ha spiegato recentemente che determinate polizze del NFIP in aree non incorporate di Miami-Dade possono ottenere uno sconto fino al 35% grazie alla classificazione della contea all'interno del Community Rating System di FEMA.
Quel sconto non significa che tutti i residenti della contea paghino automaticamente il 35% in meno.
Dipende dalla giurisdizione in cui si trova la proprietà, dalla polizza e dalle condizioni specifiche del NFIP.
Tuttavia, i proprietari di Citizens che devono stipulare una polizza per la copertura delle inondazioni dovrebbero verificare se il loro indirizzo può beneficiare di sconti previsti dal programma federale.
Non conviene aspettare fino agli ultimi giorni prima del rinnovo
Le nuove polizze del NFIP hanno generalmente un periodo di attesa di 30 giorni prima che la copertura abbia inizio.
Esistono eccezioni, tra cui alcuni casi legati alla stipula, all'estensione o al rinnovo di un mutuo.
La informazione ufficiale del NFIP consiglia di non aspettare l'arrivo di una tempesta per stipulare una copertura.
Sebbene la procedura di Citizens consenta di presentare inizialmente una richiesta di assicurazione insieme alla prova di pagamento quando la polizza contro le inondazioni è ancora in attesa, avviare la pratica in anticipo riduce il rischio di problemi durante il rinnovo.
Cosa dovrebbero fare ora gli assicurati di Citizens
Controllare la data di rinnovo della sua polizza Citizens.
Confermare se la polizza include copertura contro il vento.
Controllare il tipo esatto di polizza per sapere se rientra nelle eccezioni.
Richiedere preventivi per l'assicurazione contro le inondazioni al NFIP e al mercato privato.
Consultare con l'agente di Citizens quali documenti dovrà presentare.
Esaminare la Copertura A e il livello di copertura contro le inondazioni necessario.
Verifica gli sconti disponibili nella tua comunità.
Non aspettare la data di rinnovo per avviare il processo.
Il cambiamento entra nella sua fase finale nel 2027
Il requisito contro le inondazioni ha iniziato a essere implementato progressivamente dopo le riforme al mercato assicurativo approvate dalla Florida nel 2022.
I proprietari all'interno di zone speciali di inondazione sono stati i primi a essere colpiti, seguiti da abitazioni al di fuori di queste zone in base ai diversi livelli di Coverage A.
Il 1 gennaio 2027 inizia la fase finale: per le nuove polizze e i rinnovi interessati, non importerà più che l'abitazione valga meno di $400.000 né che si trovi al di fuori di una zona FEMA ad alto rischio.
La chiave sarà un'altra: se la polizza residenziale di Citizens rientra nelle categorie obbligatorie e offre copertura contro il vento, l'assicurato dovrà ottenere e mantenere separatamente la copertura contro le inondazioni richiesta per continuare a essere idoneo.
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