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Il mercato immobiliare di Miami-Dade sta entrando in una fase di raffreddamento sostenuto dopo gli anni di euforia pandemica, secondo il rapporto preliminare sui valori imponibili pubblicato dall'Ufficio del Tassatore delle Proprietà della contea, guidato da Tomás Regalado.
Il crescita del valore totale imponibile si è attestata appena al 5,5%, equivalente a 540.700 milioni di dollari, ben al di sotto del 12% registrato nel 2024 e dell'8,7% nel 2025, e anche inferiore alla previsione del 7% che avevano stimato i responsabili di bilancio della contea.
Il freno in cifre
Il valore della nuova costruzione è sceso da circa 8,600 milioni di dollari nel 2025 a 5,100 milioni nel 2026, e la crescita del valore delle proprietà esistenti è diminuita dal 6.8% al 4.4% in un solo anno.
«C'è una tendenza al ribasso. È innegabile. La nuova costruzione sta diminuendo. Le abitazioni rimangono più a lungo sul mercato rispetto agli anni precedenti», ha affermato Regalado al Miami Herald.
Ron Shuffield, amministratore delegato di Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, ritiene che il mercato si stia ricalibrando dopo un periodo insostenibile: «Quello che abbiamo vissuto negli ultimi 24 mesi è fondamentalmente una pausa. Non possiamo continuare ad aumentare i prezzi tra il 15% e il 20% all'anno».
Il mercato dei condomini, il anello più debole
Regalado ha identificato il segmento dei condomini come il principale freno: «Il mercato dei condomini di lusso è stagnante. Ma i condomini più datati stanno perdendo valore».
Dalla caduta delle Champlain Towers South a Surfside nel 2021, le leggi della Florida richiedono ispezioni strutturali più frequenti e fondi di riserva per le riparazioni, il che ha fatto lievitare le spese nei vecchi edifici e spinto molti proprietari a vendere a prezzi scontati.
Aventura, dove oltre il 90% del patrimonio immobiliare è costituito da condomini, ha registrato uno dei peggiori andamenti: le proprietà esistenti sono aumentate di meno dell'1% e la nuova costruzione è scesa da 57 milioni di dollari di due anni fa a soli sette milioni nel 2026.
Chi sale e chi scende?
Non tutto il distretto si muove nella stessa direzione.
Florida City ha registrato un aumento dell'11,7% e Opa-locka del 10,4%, guidate da acquirenti in cerca di abitazioni più accessibili in aree periferiche.
North Miami Beach ha registrato il maggior incremento in proprietà esistenti, con un aumento del 15,2%, sebbene con un'attività costruttiva negativa nel 2025 a causa del peso delle demolizioni.
La esclusiva villa di Indian Creek, conosciuta come il «Bunker dei Multimilionari», è aumentata del 10,3% nonostante non ci siano nuove costruzioni, spinta in parte dall'acquisto di una villa da parte del CEO di Meta, Mark Zuckerberg, per 170 milioni di dollari, un record storico di vendita residenziale a Miami-Dade.
Il «doppio colpo» per i governi locali
La desacelerazione arriva in un momento di doppia pressione fiscale per i governi locali.
Il precedente immediato è il deficit di bilancio di 402 milioni di dollari che ha affrontato Miami-Dade nel ciclo 2025-2026, che ha costretto a eliminare 360 posti di lavoro, ridurre i dipartimenti tra il 10% e il 35%, chiudere centri per anziani e aumentare le tariffe dei trasporti da $2.25 a $2.75.
A questo si aggiunge che la Legislatura della Florida ha approvato l'emendamento costituzionale HJR 1F, promosso dal governatore Ron DeSantis, che eleverebbe l'esenzione per la prima abitazione dagli attuali 50.000 dollari a 150.000 nel gennaio 2027 e a 250.000 nel gennaio 2028.
Se gli elettori la approveranno a novembre con il 60% richiesto, Miami-Dade potrebbe perdere circa 500 milioni di dollari all'anno in entrate fiscali.
Ron Book, presidente del Homeless Trust di Miami-Dade, ha avvertito che l'impatto si farà sentire nei settori più vulnerabili: «Le organizzazioni benefiche e i gruppi comunitari che non rientrano in quelle categorie di esenzione come l'istruzione potrebbero affrontare difficoltà nel continuare a ricevere fondi dai governi».
Le cifre attuali sono preliminari; la certificazione ufficiale del registro delle valutazioni 2026 è programmata per il 1 luglio 2026, data in cui saranno resi noti i numeri definitivi che serviranno da base per calcolare le imposte sulla proprietà per l'anno fiscale 2027.
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