Il mercato immobiliare di Miami-Dade sta entrando in una fase di raffreddamento sostenuto dopo gli anni di boom pandemico, secondo il rapporto preliminare sui valori imponibili pubblicato dall'Ufficio del Valutatore delle Proprietà della contea, guidato da Tomás Regalado.
Il crescimento del valore totale imponibile si è attestato a soli il 5,5%, equivalente a 540.700 milioni di dollari, ben al di sotto del 12% registrato nel 2024 e dell'8,7% nel 2025, e anche al di sotto della proiezione del 7% che avevano stimato i responsabili del bilancio della contea.
Il freno in cifre
Il valore della nuova costruzione è diminuito da circa 8.600 milioni di dollari nel 2025 a 5.100 milioni nel 2026, e la crescita del valore delle proprietà esistenti è scesa dal 6,8% al 4,4% in un solo anno.
«C'è una tendenza al ribasso. È innegabile. La nuova costruzione sta diminuendo. Le abitazioni restano sul mercato più a lungo rispetto agli anni precedenti», ha affermato Regalado al Miami Herald.
Ron Shuffield, amministratore delegato di Berkshire Hathaway HomeServices EWM Realty, ritiene che il mercato si stia ricalibrando dopo un periodo insostenibile: «Quello che abbiamo vissuto negli ultimi 24 mesi è fondamentalmente una pausa. Non possiamo continuare ad aumentare i prezzi tra il 15% e il 20% all'anno».
Il mercato dei condomini, il anello più debole
Regalado ha identificato il segmento dei condomini come il principale freno: «Il mercato dei condomini di lusso è stagnante. Ma i condomini più vecchi stanno perdendo valore».
Dalla tragedia del crollo delle Champlain Towers South a Surfside nel 2021, le leggi della Florida richiedono ispezioni strutturali più frequenti e fondi di riserva per le riparazioni, aumentando così le spese per i condomini più vecchi e costringendo molti proprietari a vendere a prezzi scontati.
Aventura, dove oltre il 90% del patrimonio immobiliare è costituito da condomini, ha registrato uno dei peggiori risultati: le proprietà esistenti sono aumentate di meno dell'1% e la nuova costruzione è passata da 57 milioni di dollari di due anni fa a soltanto sette milioni nel 2026.
Chi sale e chi scende?
Non tutto il distretto si muove nella stessa direzione.
Florida City ha registrato un aumento dell'11,7% e Opa-locka del 10,4%, guidati da acquirenti che cercano abitazioni più accessibili nelle zone periferiche.
North Miami Beach ha registrato il maggiore incremento nelle proprietà esistenti, con un aumento del 15,2%, sebbene con un'attività costruttiva negativa nel 2025 a causa del peso delle demolizioni.
La esclusiva villa di Indian Creek, conosciuta come il «Bunker dei Multimilionari», è aumentata del 10,3% nonostante non ci siano nuove costruzioni, spinta in parte dall'acquisto di una villa da parte dell'amministratore delegato di Meta, Mark Zuckerberg, per 170 milioni di dollari, un record storico di vendita residenziale a Miami-Dade.
Il «doppio colpo» per i governi locali
La desacelerazione arriva in un momento di doppia pressione fiscale per i governi locali.
L'antecedente immediato è il deficit di bilancio di 402 milioni di dollari che ha affrontato Miami-Dade nel ciclo 2025-2026, che ha costretto a eliminare 360 posti, ridurre i dipartimenti tra il 10% e il 35%, chiudere centri per anziani e aumentare le tariffe di trasporto da $2.25 a $2.75.
A ciò si aggiunge che la Legislatura della Florida ha approvato l'emendamento costituzionale HJR 1F, promosso dal governatore Ron DeSantis, che innalzerà l'esenzione per la prima abitazione dagli attuali 50.000 dollari a 150.000 a gennaio 2027 e a 250.000 a gennaio 2028.
Se gli elettori la approveranno a novembre con il 60% necessario, Miami-Dade potrebbe perdere circa 500 milioni di dollari all'anno in entrate fiscali.
Ron Book, presidente del Homeless Trust di Miami-Dade, ha avvertito che l'impatto si sentirà nei settori più vulnerabili: «Le organizzazioni benefiche e i gruppi comunitari che non rientrano in quelle categorie di esenzione, come l'istruzione, potrebbero affrontare difficoltà nel continuare a ricevere finanziamenti dai governi».
Le cifre attuali sono preliminari; la certificazione ufficiale del registro delle valutazioni 2026 è programmata per il 1 luglio 2026, data in cui si conosceranno i numeri definitivi che serviranno da base per calcolare le tasse sulla proprietà per l'anno fiscale 2027.
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