Previsioni sulla nuova politica abitativa a Cuba

Cada volta che il regime comunista di Cuba interviene in materia di abitazione, finisce per provocare un disastro sociale. Il risultato è evidente. Il profondo deterioramento del patrimonio residenziale della nazione è il frutto di decenni di decisioni sbagliate che hanno portato al caos attuale, dal quale si cerca di uscire con un nuovo quadro legislativo che, ispirato alla costituzione comunista del 2019, finirà per distruggere il poco che rimane in piedi senza rispondere ai presunti problemi economici e demografici.

Quando si esaminano i dati disponibili sul settore abitativo a Cuba, non si può fare a meno di qualificarlo come un clamoroso fallimento. Come interpretare, altrimenti, il deficit abitativo riconosciuto dalle stesse autorità, fissato a 900.000 abitazioni? Un dato che, presumibilmente, sarà ancora maggiore se si considera l'affollamento delle famiglie in abitazioni che, per la maggior parte, appartengono all'era precedente al 1959.

Beh, in queste condizioni, il regime comunista intende presentare un progetto di Legge sulla Casa che mira a introdurre una serie di cambiamenti strutturali riguardo al modo di produrre, gestire e accedere al diritto alla casa. Se qualcuno pensava che questa norma potesse significare un po' d'aria fresca in un settore in crisi strutturale, si sbaglia.

La norma ha obiettivi molto concreti e semplici, come aggiornare il quadro giuridico vigente dal 1988, che è stato modificato in numerose occasioni, ma con il risultato già noto di un completo fallimento. Questo quadro si trova nella Legge 65 o Legge Generale della Abitazione e le sue modifiche, che non sono altro che un totale di nove decreti legge e 127 norme complementari, hanno comportato numerosi problemi la cui soluzione si intende adattare ai recenti cambiamenti legislativi e all'aggiornamento del modello economico e sociale cubano. Un cattivo percorso quello scelto per riformare l'abitazione.

Le autorità giustificano la nuova legge perché, secondo quanto affermano, integra la produzione e la gestione dell'abitazione e delle sue urbanizzazioni, con un approccio economico, socioculturale e ambientale, che risponde alla dinamica demografica del paese e all'emergere di nuovi attori, con uno sguardo più territoriale e locale. L'enunciato è perfetto e armonico, ma l'abitazione continua a essere una politica statale, si limita il suo ingresso nel mercato di acquisto e vendita, e il settore delle costruzioni rimane regolato e controllato, impedendo così il suo sviluppo. Il fallimento è servito.

È per questo che i comunisti ricadono sempre nello stesso errore. Il castrismo crede che l'economia funzioni a colpi di leggi, decreti e regolamenti pubblicati nella Gaceta ufficiale, ma non è così. L'esempio più evidente è sotto i loro occhi: l'abitazione, che, con una fiumana di regolamenti, si trova nel 2026 molto peggio che nel 1988 e molto peggio che nel 1959.

Alcune delle novità del progetto preliminare, come la diversificazione controllata degli attori nella costruzione, la flessibilità limitata e senza garanzie nella proprietà, inclusa la possibilità di possedere fino a due abitazioni, una presunta eliminazione degli ostacoli amministrativi e il riconoscimento, anch'esso con scarse garanzie, dei diritti per i cubani residenti all'estero, risultano insufficienti e non affrontano il nucleo del problema.

Visto in prospettiva, si tratta di cambiamenti puramente estetici che non affrontano con coraggio l'origine del problema: le politiche comuniste, suppostamente egualitarie, sono un danno irreparabile per l'abitazione. Se c'è un settore al quale bisogna dare una svolta di 180º nell'economia cubana, non può essere altro che l'abitazione in tutte le sue sfaccettature.

E poiché quel giro nella questione abitativa né si vede né si prevede, il progetto in discussione si sostiene nuovamente sulla volontà dello stato comunista di continuare a implementare gli stessi programmi di edilizia residenziale sociale che si sono rivelati un fallimento, con l'obiettivo di ridurre il deficit abitativo e proteggere le famiglie in situazioni di vulnerabilità, inclusi i giovani. Molto bene, e che ne è del resto dei cubani? È forse che questa vulnerabilità non è ampiamente diffusa nella società? Si intende abbandonare alcuni a scapito di altri?

Al parecer, i comunisti hanno deciso in questo anteprogetto di riconoscere il diritto di proprietà della casa e diversificare la gestione, ma che nessuno abbia il minimo dubbio che, in caso di qualsiasi incertezza, i tribunali castristi applicheranno quanto stabilito nella costituzione comunista del 2019 che ha molto chiaro il modello economico e cosa si deve fare con l'arricchimento privato. Vale a dire, senza sicurezza giuridica, il diritto di proprietà della casa è carta straccia.

Poi vogliono autorizzare la partecipazione al rimbombante "Programma Nazionale di Sviluppo Abitativo" a molteplici attori: il settore statale, l'impegno della popolazione, cooperative edilizie, microbrigate, mipyme, agenzie immobiliari e altre forme di gestione, tutte sotto un unico quadro normativo. La realtà è che questa tipologia di intervento delle entità non conduce a nulla, anzi, al controllo di queste per evitare la loro crescita, rendendo così la costruzione di abitazioni a Cuba dipendente da decisioni politiche e non economiche, il che ne impedisce realmente lo sviluppo.

L'anteprogetto stabilisce che i diritti riconosciuti alle persone fisiche si applicano sia ai cittadini cubani residenti a Cuba sia a quelli che vivono all'estero, così come agli stranieri con residenza permanente nel territorio nazionale. Ancora una volta il regime cerca di ottenere denaro dai cubani al di fuori del paese affinché possano esercitare i loro diritti di proprietà, come vendere, ereditare o disporre delle loro abitazioni, direttamente o tramite un rappresentante legale. La stessa situazione di prima, senza garanzie giuridiche, tutto ciò potrebbe non servire a molto.

Si presenta come qualcosa di eccezionale la possibilità di possedere fino a due abitazioni, giustificata come una concessione del regime comunista alle richieste sociali, sebbene si riconosca l'esistenza di critiche da parte di coloro che sostengono che non si debbano autorizzare due abitazioni finché ci sia un deficit. Ma bisognerebbe chiedersi chi possa a Cuba acquistare due abitazioni e in quali condizioni. In ogni caso, la proposta è legata alla situazione demografica attuale, secondo la quale una famiglia può ereditare più di un'abitazione.

Il testo della norma riconosce il carattere produttivo dell'abitazione nel contesto economico attuale e per questo motivo, le autorità non perdono neppure un minuto nel trasformare l'abitazione in uno strumento di riscossione fiscale per il regime comunista. L'acquisto di una seconda casa comporta anche un aumento delle tasse, il che contribuisce allo sviluppo dell'abitazione sociale.

Aparece una nuova tipologia di abitazione, la cosiddetta abitazione di riposo, che è stata dichiarata tale in normative precedenti e risulta così nel suo titolo di proprietà, e i suoi proprietari hanno gli stessi diritti che su qualsiasi abitazione: possono venderla, donarla o permutarla. Si chiarisce che questa abitazione non deve necessariamente trovarsi in zone di mare o rurali. Tuttavia, la condizione di abitazione di riposo si perde se l'immobile viene trasferito in vita del proprietario. Tuttavia, rimane valida in caso di eredità, ovvero dopo il decesso del proprietario.

Senza ombra di dubbio, uno dei problemi dell'abitazione a Cuba risiede nella burocrazia e nei vincoli amministrativi. Per questo motivo, la norma prevede la possibilità che il proprietario di un'abitazione dichiarata in stato di rovina dalla Direzione Municipale dell'Ordine Territoriale e Urbanistico possa trasferirla a una persona fisica o giuridica con l'obiettivo di recuperarne il valore d'uso. Una decisione che favorisce la riabilitazione delle abitazioni fatiscenti, a seconda delle condizioni in cui si trovano.

Quando si tratta di edifici di fino a due piani o appartamenti, la trasmissione potrà avvenire a favore di persone fisiche o giuridiche, mentre per immobili di maggiore importanza si effettuerà a favore di enti in grado di assumere il loro recupero totale; in particolare, questa opzione, identificata con una possibile attività settoriale produttiva, non esiste nella normativa vigente.

Un altro cambiamento significativo è la rimozione dell'autorizzazione amministrativa preventiva da parte della Direzione della Pianificazione Fisica per molteplici procedure. Ad esempio, nel caso dei proprietari di terreni incolti, una volta iscritti al Registro della Proprietà, si ampliano le loro facoltà di vendere, scambiare, donare, affittare, dividere, unificare, concedere diritti di superficie per costruire e trasmettere i propri beni per eredità, sempre in conformità con le normative urbanistiche vigenti.

La norma flexibilizza anche le relazioni tra proprietari confinanti, consentendo a coloro che possiedono abitazioni contigue, sia in senso orizzontale che verticale, di cedere tra loro stanze o altri spazi edificati, a condizione che vengano rispettati i requisiti stabiliti e venga mantenuta la condizione di abitazione adeguata. Allo stesso modo, si autorizza la stipula di contratti di comodato, introducendo così la possibilità di cedere l'uso di un'abitazione, una figura che in precedenza era vietata.

L'anteprogetto include soluzioni per situazioni specifiche di vulnerabilità, consentendo ai proprietari che necessitano assistenza, come la fornitura di alimenti, di stipulare contratti con persone fisiche o giuridiche per garantire il loro supporto, un'alternativa che non era stata prevista fino ad ora.

In materia di diritti successori, viene introdotta una modifica significativa, stabilendo che l'incapacità di ereditare non si applicherà nei casi di persone dichiarate emigranti secondo normative precedenti, il che apre la possibilità di esercitare diritti che prima erano limitati.

Finalmente, il progetto di legge rende più flessibili i processi notarili legati alla trasmissione della proprietà. A differenza della legislazione attuale, che richiede di formalizzare questi atti nel comune in cui si trova l'abitazione, la nuova proposta consente di effettuarli davanti a qualsiasi notaio all'interno della provincia, contribuendo così ad accelerare le pratiche e ridurre i carichi burocratici.

La norma non andrà a riabilitare il ruolo delle ipoteche, che verranno trasferite a una normativa specifica successiva. Il progetto di legge stabilisce il riconoscimento dei prestiti ipotecari, vietati dalla rivoluzione comunista nei suoi primi anni frenetici, ma l'attuazione di questa formula finanziaria necessaria per l'acquisto delle abitazioni dipenderà da disposizioni complementari che ne determineranno le condizioni concrete. Al momento, non si sa nulla di tutto questo.

L'anteprogetto si concentra sull'alloggio sociale protetto o di interesse sociale e in tali condizioni lo stato comunista torna a rivestire un ruolo significativo nel settore abitativo, anche se ora agisce sulle popolazioni protette, prioritarie o in situazione di vulnerabilità, e non come nelle normative precedenti, quando si interveniva su tutta la società. Il cambiamento implica che il fondo per l'abitazione sociale dei Consigli di Amministrazione Municipale debba essere finanziato con investimenti statali approvati nel Piano Economico e con abitazioni acquisite attraverso diverse modalità, che vengono assegnate dai poteri comunisti in base a delle priorità stabilite dai consigli di amministrazione, a seconda delle esigenze del territorio. Ancora una volta, le decisioni politiche prevalgono su quelle economiche.

La norma prevede una sezione per rispondere alle esigenze abitative dei giovani, inclusi sussidi per l'acquisto di materiali edili, crediti, prestiti, benefici fiscali e sussidi parziali sul prezzo della casa. Allo stesso modo, si dà priorità ai giovani con necessità abitative nella distribuzione delle abitazioni che vengono costruite o acquisite da organi, enti e entità economiche; e vengono promosse modalità di affitto temporaneo in abitazioni con minimo spazio privato e massimo accesso a servizi collettivi, oltre a un accesso preferenziale ai servizi immobiliari. Tornano a insistere su una politica fallita.

Il progetto preliminare propone come affrontare la legalizzazione degli immobili, di quelli che occupano stanze e camere precedenti alla Legge e che non possiedono alcun documento legale, o la cui stanza è registrata a nome di un'altra persona, così come la legalizzazione delle abitazioni costruite nella zona rurale. Si tratta di una legalizzazione parziale che lascia senza attenzione la questione delle espropriazioni, un argomento di cui il regime sembra non voler neanche sentire parlare, ma che è più vicino che mai.

In sintesi, assistiamo a un anteprogetto di legge sulla casa che non risolverà i gravi problemi residenziali, perché anche se lo stato si è ritirato dalla centralità produttiva, continua a mantenere importanti aree di potere nella gestione dei fondi scarsi del bilancio. E l'iniziativa privata, che potrebbe guidare il settore, è sottoposta a controllo e regolamentazione, limitando le sue reali possibilità di sviluppo.

Il tema del limite di due abitazioni, l'eliminazione della confisca per l'uscita dal paese, la richiesta di legalizzazione delle abitazioni in zone di interesse turistico e nei servizi essenziali legati alla Salute Pubblica, o le dilazioni, ostacoli e la complessità burocratica delle pratiche, non rappresentano un cambiamento di 180º come quello di cui ha bisogno l'abitazione a Cuba e finiranno per mantenere un settore simile in cui non si può nemmeno sperare in aggiustamenti estetici. La nuova legge non servirà a migliorare la gestione nella produzione di abitazioni sociali, poiché le risorse continueranno a essere scarse, e la protezione del diritto di proprietà che introduce non ha sufficienti garanzie per investire in qualcosa che potrebbe finire per essere espropriato, in conformità con quanto stabilito nella costituzione del 2019.

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Si chiarisce che una seconda abitazione non può essere ottenuta tramite assegnazione statale.

In particolare, l'articolo 29 della costituzione afferma che la proprietà privata sulla terra è regolata da un regime speciale. È vietato il affitto, la compartecipazione e i prestiti ipotecari a privati.